不動産の生前贈与と相続はどちらがいい？特徴を知って正しい判断を

不動産の生前贈与と相続は、一概にどちらのほうが良いとはいえません。課税される税金や適用になる特例、生前と死亡後のどちらで引き継ぐかなどにより、メリット・デメリットが異なるためです。

そこで本記事では、生前贈与と相続の違いから、生前贈与のメリット・デメリット解説、生前贈与が適しているケースについてまで解説します。一人ひとりの状況にあわせ最適な選択ができるよう、ぜひ参考にしてください。

不動産の生前贈与と相続の違いは財産を引き継ぐ時期

不動産の生前贈与と相続の最も大きな違いは、財産を引き継ぐタイミングです。生前贈与は所有者の生存中に不動産を譲渡する方法であり、相続は所有者の死亡後に行われます。

• ● 生前贈与：被相続人が存命中に譲渡する
• ● 相続：被相続人の死亡後に引き継ぎする

そのうえで、適用になる税金の種類や控除・特例も異なります。

	税金	控除や特例
生前贈与	贈与税	110万円の基礎控除、住宅取得等資金の贈与に関する特例などが適用になる
相続	相続税	3,000万円＋相続人ひとりにつき600万円の基礎控除、小規模宅地等の特例などが適用になる

生前贈与は計画的に進められることから、税金対策や資産管理の観点からメリットの多い方法です。一方で相続は突然の出来事に備える必要があるため、事前の準備が重要となります。両者の特徴を理解し、ご自身の状況にあった方法の選択が大切です。

不動産を生前贈与する5つのメリット

不動産の生前贈与には、相続と比較していくつかのメリットがあります。生前贈与の主な5つのメリットは、以下のとおりです。

• ● 贈与を希望するタイミングを選べる
• ● 望む相手に確実に譲渡できる
• ● 相続税を抑えられる
• ● 家賃収入を受贈者が受け取れるようになる
• ● 配偶者控除の特例制度を活用できる

これらのメリットについて、詳しく解説します。

贈与を希望するタイミングを選べる

生前贈与の最大のメリットの一つは、贈与のタイミングを自由に選べることです。相続の場合、被相続人の死亡時期によって財産の引き継ぎ時期が決まってしまいますが、生前贈与では贈与者の意思で最適なタイミングを選択できます。

例えば、子どもが家を購入する際に資金援助として不動産を贈与したり、孫の教育資金として不動産の収益を活用したりといったタイミングでの贈与が可能です。また、贈与者の健康状態が良好なうちに贈与を行うことで、将来の不安の軽減もできます。

税制改正や不動産市場の動向を見据えて、最も有利なタイミングで贈与することで、大きな節税効果にも期待できるでしょう。

望む相手に確実に譲渡できる

生前贈与におけるもう一つの大きなメリットは、贈与者の意思を確実に反映できることです。相続の場合、遺言書がない限り法定相続分に基づいて財産が分配されるため、必ずしも故人の希望通りの人物に相続できるとは限りません。

一方、生前贈与では、贈与者が望む相手に不動産を譲渡できます。家業を継ぐ子どもに事業用不動産を贈与したり、介護してくれた子どもに自宅を贈与したりが可能です。

また、生前に名義変更の手続きを完了させることで、相続時のトラブルの予防効果にも期待できます。相続の場合、相続人同士で意見が対立し争いに発展するリスクがありますが、生前贈与ならばそのような問題も回避できます。

相続税を抑えられる

生前贈与は将来の相続税を抑える効果にも期待できます。贈与税を納付することで、その分だけ相続財産が減少します。結果として、相続税の課税対象となる金額が少なくなるためです。

特に、不動産の価値が上昇傾向にある場合、早めに贈与を行うことで将来的な相続税の負担を軽減できる可能性があります。また、以前までは暦年贈与のみで適用だった基礎控除が2024年1月1日から相続時精算課税制度にも適用になり、毎年110万円まで贈与税がかからずに財産の移転が可能になりました。

ただし、贈与税と相続税の税率は異なるため、単純に贈与税を払えば得だというわけではありません。総合的な税金の負担を考慮し、最適な方法の選択が重要です。

家賃収入を受贈者が受け取れるようになる

投資用不動産を生前贈与した場合、その不動産から生じる家賃収入を受贈者が受け取れるようになります。これは、若い世代の経済的自立を支援する手段として有効です。

例えば、子どもや孫に投資用不動産を贈与することで、生活基盤を整えたり、教育資金を確保したりできます。また、贈与者にとって収入を受け取れるだけでなく、不動産の管理や税金の申告などの負担が軽減されることは大きなメリットです。

ただし、贈与後も贈与者が家賃収入を受け取り続けると、税務署から贈与の実態がないと判断される可能性があるため注意が必要です。贈与の際は、確実に家賃収入の受取人を変更し、適切な手続きを行いましょう。

配偶者控除の特例制度を活用できる

夫婦間で不動産の生前贈与を行う場合、配偶者控除の特例制度を活用できます。この制度は、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与を行う場合に適用され、非課税枠が大きくなることがメリットです。

この特例を利用すると、基礎控除110万円に加えて最大2,000万円まで贈与税が非課税となります。つまり、最大で2,110万円まで贈与税がかからずに配偶者に財産を移転できます。（※1）

相続税の負担軽減や、配偶者の老後の生活保障に役立ちます。ただし、同じ配偶者からの贈与は一生に一度しか配偶者控除特例が適用になりません。タイミングや金額を慎重に検討する必要があります。

（※1　参考：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」）

不動産を生前贈与する4つのデメリット

不動産の生前贈与にはメリットがある一方で、注意すべき点もあります。デメリットとなりうるポイントは、以下の4つです。

• ● 相続税よりも贈与税のほうが高い場合がある
• ● 被相続人が亡くなる3〜7年以内の贈与は相続とみなされる
• ● 相続では活用できるが生前贈与にはない特例制度がある
• ● 名義変更する際に相続よりも高い費用がかかる

課税額が贈与・相続における費用で損をしないよう、生前贈与のデメリットについてもしっかり理解し、慎重に検討していきましょう。

相続税よりも贈与税のほうが高い場合がある

生前贈与を行う際に最も注意すべき点の一つが、贈与税と相続税の税率の違いです。一般的に、贈与税の税率は相続税よりも高く設定されています。そのため、単純に生前贈与を行うと、相続よりも多くの税金を支払わなければならない場合があります。

	贈与税（一般税率の場合）	相続税
10%	200万円以下	1,000万円以下
	控除額：-	控除額：-
15%	300万円以下	1,000万円超から3,000万円以下
	控除額：10万円	控除額：50万円
20%	400万円以下	3,000万円超から5,000万円以下
	控除額：25万円	控除額：200万円
30%	600万円以下	5,000万円超から1億円以下
	控除額：65万円	控除額：700万円
40%	1,000万円以下	1億円超から2億円以下
	控除額：125万円	控除額：1,700万円
45%	1,500万円以下	2億円超から3億円以下
	控除額：175万円	控除額：2,700万円
50%	3,000万円以下	3億円超から6億円以下
	控除額：250万円	控除額：4,200万円
55%	3,000万円超	6億円超
	控除額：400万円	控除額：7,200万円

例えば、3,000万円の不動産を贈与する場合と相続する場合を比較してみましょう。

【贈与の場合】

課税価格：3,000万円 – 基礎控除110万円 = 2,890万円
2,890万円 × 50% = 1,445万円
1,445万円 – 控除額250万円= 1,195万円

贈与税額：1,195万円

【相続の場合（法定相続人が子1人の場合）】

課税価格：3,000万円 – 基礎控除3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 = 0円

相続税額：0円

このように、同じ価値の不動産でも、贈与と相続では納付する税金が大きく異なる可能性があります。ただし、実際の計算はより複雑で、ほかの資産や控除の有無によっても変わってきます。税理士などの専門家へ相談し、総合的に判断することが重要です。

被相続人が亡くなる3〜7年以内の贈与は相続とみなされる

生前贈与を行ったのち、贈与者が7年以内に亡くなった場合、その贈与財産は相続財産に加算されます。生前贈与加算といい、相続税の回避を防ぐために設けられた重要な仕組みです。

死亡前3年以内の贈与は全額が、3年超7年以内の贈与は100万円を控除した残額が相続財産に加算されます。

贈与の時期		加算対象期間
～2023年12月31日		相続開始前3年間
2024年1月1日～	贈与者の相続開始日	–
	2024年1月1日～2026年（令和8年）12月31日	相続開始前3年間
	2027年（令和9年）1月1日～2030年（令和12年）12月31日	2024年1月1日～相続開始日
	2031年（令和13年）1月1日～	相続開始前7年間

生前に贈与を受けたにもかかわらず、相続税として加算される点には注意が必要です。ただし、すでに支払った贈与税は相続税から控除されるため、二重課税にはなりません。

相続では活用できるが生前贈与にはない特例制度がある

相続には、生前贈与にはない有利な特例制度がいくつか存在します。代表的な制度が「小規模宅地等の特例」です。相続をして小規模宅地等の特例を使うと、被相続人の自宅や事業用地の評価額を大幅に減額できます。

ほかにも、相続時精算課税制度や農地等の納税猶予制度など、相続特有の特例制度があります。これらの特例を活用できるかどうかで、納付する税金が大きく変わる可能性があるのです。

したがって、不動産の生前贈与を検討する際は、これらの特例が使えなくなるデメリットも考慮に入れ検討が必要です。

名義変更する際に相続よりも高い費用がかかる

不動産の生前贈与を行う際には、相続の場合よりも高額の費用がかかる場合があります。主な費用として、登録免許税と不動産取得税が挙げられます。詳しい内容は、以下のとおりです。

登録免許税	生前贈与の場合、不動産の価額の2%の登録免許税がかかる。一方、相続の場合は0.4%。例えば、3,000万円の不動産なら、生前贈与では60万円、相続では12万円の登録免許税となり、贈与のほうが48万円高い計算。
不動産取得税	生前贈与の場合、原則として不動産取得税がかかる。税率は3%または4%（※2）で、固定資産税評価額をベースに計算される。一方、相続の場合は、不動産取得税が非課税となる。

生前贈与では相続に比べ、名義変更時に高い費用がかかります。ただし、これらの費用は一度きりのものであり、長期的な税金対策や資産管理の観点からは、必ずしもデメリットとはいえない場合もあります。判断が難しいと感じる場合には、専門家からのサポートを検討するのがおすすめです。

不動産の生前贈与が適している3つのケース

不動産の生前贈与は、状況によっては相続よりも有利な選択肢となる場合があります。生前贈与が適している3つのケースは、以下のとおりです。

• ● 不動産の価値が上がる可能性がある場合
• ● 投資用不動産の場合
• ● 婚姻期間が20年以上の夫婦間で生前贈与を行う場合

これら、3つのケースについて詳しく解説します。該当する場合は、生前贈与も視野に入れて検討する必要があるでしょう。

不動産の価値が上がる可能性がある場合

不動産の価値が将来的に上昇すると予想される場合、生前贈与は非常に有効な選択肢となります。贈与税は贈与時点の評価額に基づいて計算されるのに対し、相続税は被相続人が亡くなった時点での評価額に基づいて計算されるからです。

例えば、現在の評価額が5,000万円の不動産があり、10年後には7,000万円に値上がりすると予想されるとします。この不動産を今すぐ生前贈与すれば、5,000万円の評価額に対する贈与税の納付が必要です。一方、相続の場合、10年後に所有者が亡くなれば7,000万円の評価額に対して相続税が課されます。

特に、再開発が予定されている地域の不動産や、インフラ整備によって価値上昇が見込まれる地域の不動産などでは、早めに生前贈与で大きな節税効果に期待できます。

投資用不動産の場合

投資用不動産で特に安定した家賃収入がある物件の場合、生前贈与が有利になる場合があります。相続の場合、被相続人の死亡時まで家賃収入が蓄積され、結果として相続財産が増大してしまうためです。

例えば、月額20万円の家賃収入がある不動産を10年間所有し続けた場合、2,400万円（20万円×12ヶ月×10年）の収入が相続財産に加算されます。これに対し、早めに生前贈与を行えば、この増加分を相続財産から除外できます。

また、中古マンションの場合には、贈与税・不動産取得税・登録免許税に対して軽減措置があるため、建物の贈与でも相続税の節税対策として有効です。

ただし、贈与後も贈与者が家賃収入を受け取り続けると、税務署から贈与の実態がないと判断される可能性があるので注意が必要です。贈与後は確実に家賃の受取人を変更するなど、適切な手続きを行いましょう。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で生前贈与を行う場合

結婚してから20年以上経過している夫婦間で居住用不動産の贈与を行う場合には「配偶者控除」という特別な制度を利用できます。この制度を活用すると、最大2,110万円まで贈与税が非課税となるため、大きな節税効果に期待できます。

主な要件は、以下のとおりです。

• ● 婚姻期間が20年以上であること
• ● 贈与される財産が居住用不動産またはその取得資金であること
• ● 贈与を受けた配偶者がその不動産に実際に居住すること
• （参考：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」）

例えば、評価額2,000万円の自宅を配偶者に贈与する場合、通常なら約280万円の贈与税がかかりますが、この制度を利用すれば税金はゼロになります。

ただしこの制度は、同じ配偶者からの贈与について一生に一度しか利用できません。タイミングや贈与する財産の選択は、慎重に行いましょう。また、制度の適用には細かい条件があるため、税理士などの専門家に相談しながら進めることがおすすめです。

不動産を生前贈与する場合に必要な手続き

不動産の生前贈与を行う際には、いくつもの手続きが必要です。手続きの種類は、以下のとおりです。

• 贈与契約書を作成する
• 名義変更の登記を申請する

これら、生前贈与における主要な手続きについて、詳しく解説します。

贈与契約書を作成する

不動産の生前贈与を行う際、まず必要となるのが贈与契約書の作成です。贈与契約自体は口頭でも成立しますが、後々のトラブル防止や、登記手続きの際に必要となる「登記原因証明情報」の作成のために、書面で契約を交わしておきましょう。

贈与契約書には、以下の内容を記載します。

• ● 贈与者と受贈者の氏名・住所
• ● 贈与する不動産の所在地・種類・面積（土地と建物に分ける）
• ● 贈与の時期
• ● 贈与の条件（ある場合）
• ● 契約締結日
• ● 贈与者と受贈者の署名・押印

契約書の作成に際しては法的な知識が必要となるため、司法書士などといった専門家への相談がおすすめです。

名義変更の登記を申請する

贈与の事実を明らかにするため、不動産の名義変更を行います。この手続きにより、法務局の登記簿上の所有者名義が変更され、贈与が公的に証明されます。

名義変更登記に必要となる主な書類は、以下のとおりです。

• ● 登記申請書
• ● 登記原因証明情報（贈与契約書に基づいて作成）
• ● 贈与者の印鑑証明書
• ● 贈与者の住民票
• ● 不動産の登記識別情報（権利証とも呼ばれる）
• ● 登録免許税の領収証書
• ● 委託状（司法書士に委任する場合）

これらの書類を揃えて法務局に提出し、登記を申請します。ただし、登記申請の手続きは複雑で、専門的な知識が必要となるため、専門家である司法書士への依頼が一般的です。

司法書士に依頼する場合、必要書類の準備から申請手続き、登記完了後の確認まで一括して対応してもらえます。また、贈与税の申告期限との調整など、税務面でのアドバイスを得られる場合もあるでしょう。

不動産の生前贈与にかかる費用や税金

不動産の生前贈与を行う際には、さまざまな費用や税金が発生します。これらを正確に把握したうえで事前に準備し、費用や税負担に備えましょう。主な費用や税金は、以下のとおりです。

• ● 不動産取得税
• ● 登録免許税
• ● 贈与税
• ● 専門家への依頼費用

これら、主な費用や税金について、それぞれの概要と計算方法を詳しく解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を入手した際に課される地方税です。生前贈与の場合、受贈者に対して不動産取得税が課されます。

【計算方法】

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率（原則4%（※2））

ただし、以下のような軽減措置があります。

• ● 住宅の場合：新築の場合は最大1,300万円、中古の場合は最大1,200万円を控除
• ● 土地の場合：土地1平方メートル当たりの単価 × 住宅の床面積の2倍（200平方メートルを限度）× 3％　（一戸につき）、または45,000円のいずれか高いほうが税額から減額
• （参考：広島県「県税のページ｜不動産取得税の軽減（控除・減額）について」）

なお、不動産取得税は地方税であるため、各都道府県によっては上記と異なる税率が設定されている場合もあります。

（※2：土地及び住宅用の建物の不動産取得税は税率3%、住宅用以外の建物の不動産取得税は税率4%）

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転の登記を行う際に課される国税です。生前贈与の場合、不動産の価額の2%が課税されます。

【計算方法】

登録免許税 = 不動産の固定資産税評価額 × 2%

不動産の固定資産税評価額は、市町村の役所にて管理されている固定資産課税台帳に登録されていれば登録価額となります。一方、固定資産課税台帳に登録されていない場合は、登記官が認定した価額となります。（※3）

（※3：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表｜不動産の登記（主なもの）」）

贈与税

贈与税は、生前贈与を受けた者に課される税金です。贈与税の計算は複雑で、贈与財産の価額や贈与者との関係によって税率が変わります。

【基本的な計算方法（※4）】

贈与税 = (贈与財産の価額 – 基礎控除額110万円) × 税率 – 控除額

ただし、配偶者控除や相続時精算課税制度など、状況に応じて適用できる特例もあります。これらの特例を活用することで、贈与税を大幅に軽減できる可能性があります。

（※4：財務省「贈与税に関する資料」）

専門家への依頼費用

不動産の生前贈与を適切に行うためには、税理士や司法書士といった専門家のサポートが必要になる場合があります。主な専門家とその役割、おおよその依頼費用相場は以下のとおりです。

【司法書士：登記手続きを担当】
費用：10〜30万円程度（不動産の価額により変動）

【税理士：贈与税の申告や税務相談を担当】
費用：20〜50万円程度（作業量により変動）

【不動産鑑定士：不動産の適正な評価額を算出】
費用：10〜30万円程度（不動産の規模により変動）

上記で記載した費用はおおよその相場となっており、実際には不動産の価額や案件の複雑さによって大きく変動します。

不動産の生前贈与は専門家に相談しよう

不動産の生前贈与は多くのメリットがある反面、複雑な手続きが伴います。税金の正確な計算や特例制度の活用、将来の相続への影響の考慮、法的手続きの遵守など、正確さを要す部分や慎重に検討しなければならない部分も多くあります。

これらを適切に判断し最適な贈与計画を立てることは、容易ではありません。税金で損をしてしまわないよう、さらにはトラブルを回避するためにも、専門家への相談を検討することがおすすめです。

ひろしま相続・不動産ホットラインでは、不動産資産家のみなさまが何の不安もなく相続を終わらせられること、そして残されるご家族が豊かな生活を送るためのお手伝いをすることを使命と考え、プロフェッショナルチームでサポートをしています。

不動産や贈与・相続の専門家が揃っているため、ワンストップで不動産の生前贈与に関する総合的なアドバイスのご提供が可能です。
広島県で不動産の生前贈与をご検討されている方は、ぜひひろしま相続・不動産ホットラインまでお気軽にご相談ください。

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