相続した不動産を売却した場合の確定申告｜税理士に依頼するメリット
相続した不動産を売却するケースは少なくありません。しかし売却した場合の相続税および確定申告は、どのように計算したらよいのでしょうか？その際、適用できる特例や節税方法を知っていると知らないとでは納税額に大きな差が生じます。
そこで、この記事では相続不動産を売却した時に利用できる特例について紹介します。確定申告で注意すべき点なども紹介しているので、相続した不動産を売却したいと考えている方は参考にしてください。
相続した不動産を売却しても必ず確定申告が必要なわけではない
相続した不動産を売却した際「必ず確定申告が必要」とはなりません。利益が出た場合と損失が発生した場合で、確定申告の要不要が違ってくるからです。
- ● 相続した不動産を売却して利益が出た場合は確定申告が必要
- ● 相続した不動産を売却して損失が発生した場合は原則確定申告が不要
相続した不動産を売却した場合、確定申告が必要な場合と不要な場合をそれぞれ紹介します。
相続した不動産を売却して利益が出た場合は確定申告が必要
相続不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。プラスの所得が発生すれば、そこに所得税や住民税が課されます。ほかの所得と合算して、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告しましょう。
不動産を売却した場合、税率をかける元となるのが譲渡所得です。その計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価額－（土地取得費+建物取得費－減価償却費+仲介手数料）
売却価額とは、不動産を売却した時に買主から受け取る金額です。年の途中で売却した場合は、固定資産税を買主と按分する場合もあるかもしれません。その際は、受け取った精算金も売却価額に含みます。
取得費は、不動産の購入や購入の際にかかった土地や建物の当時の価格です。不動産そのものの価格に手数料や改良費、設備費を加えて計算します。何十年も前のために資料を紛失してしまった場合は、取得費は売却価額の5％として計算されます。
売却価額から、さまざまな経費を差し引いたものが、税金の対象となる所得です。譲渡所得がプラスであれば確定申告しましょう。
相続した不動産を売却して損失が発生した場合は原則確定申告が不要
不動産を売却して損失が出た場合は、確定申告の義務はありません。しかし、売却以外の収入（給与所得や事業所得）がある場合は、確定申告が必要です。この場合、不動産の譲渡損失をほかの所得と損益通算（プラスの所得と利益相殺する）できないので注意しましょう。
ただ、確定申告したほうが有利になる場合もあります。それが一定の要件を満たした場合の特例を適用する場合です。特例については後述します。
相続した不動産を売却して利益が出た場合に支払う義務がある税金
相続した不動産を売却して利益が出た場合、次のふたつの税金を支払います。
- ● 譲渡所得税
- ● 印紙税
譲渡所得税および住民税
譲渡所得税および住民税は、不動産の売却益にかかる税金です。売却益は収入金額から取得費や譲渡費用、控除を差し引いた残りの金額です。その計算式は以下です。
譲渡所得（売却益）＝収入金額－（特別控除+譲渡費用+取得費）
この譲渡所得に一定の税率を掛けます。税率は、亡くなった人が不動産を購入したときから、相続人が売却するまでの期間によって決まります。それが以下のとおりです。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ | 所得税および復興特別所得税：30.63％住民税：9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315％ | 所得税および復興特別所得税：15.315％住民税：5％ |
相続の場合の所有期間は、被相続人が不動産を取得した日から計算します。ただし、10年を超えて保有していた居住用の不動産を売却した場合は軽減税率の特例があるため注意が必要です。
印紙税
印紙税は、不動産を売買する際に作成する売買契約書に貼る収入印紙の代金です。印紙税は売買金額により異なり、契約金額に応じて増えていきます。
契約金額と税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
| 契約金額の記載がないもの | 200円 |
平成26年4月1日から令和9年3月31までの間に作成される契約書で、契約金額10万円を超えるものは税額が軽減されています。例えば、5千万円の不動産売買契約の印紙税は、本来6万円ですが軽減措置により令和9年3月31日までは3万円です。
譲渡所得税の節税に役立つ7つの特例
不動産の譲渡所得税を節税するために役立つ7つの特例を紹介します。
- ● 3,000万円特別控除
- ● 10年超所有軽減税率の特例
- ● 特定居住用財産の買換え特例
- ● 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- ● 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- ● 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
- ● 被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例
特例に関する詳細が解説されている国税庁のサイトも紹介しているので、参考にしてください。
3,000万円特別控除
売却した不動産が居住用財産（マイホーム）だった場合、所有期間の長さに関わらず課税譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、住宅ローン控除と重複して適用できません。相続不動産を売却して、新たに居住用不動産（マイホーム）を購入する場合、住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらかを選択します。
居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 1. 現在おもとして居住している自宅を売却する時
- 2. 居住用にともさなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した時
- 3. 建物を取得した場合は、上記②の範囲内で建物を取得した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき
- 4. 転勤などで単身赴任の場合、配偶者などが居住している家屋を売却した時
居住用不動産は、建物のほか土地や借地権も含まれます。別荘など一時的に住んでいる家屋ではなく、継続して住んでいる住居が対象です。生活の実態があれば住民票が別の住所でも住居用財産と認められるケースもあります。
参照：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、売却した不動産が居住用財産（マイホーム）で、かつ所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超の場合に適用される特例です。
10年超所有系減税率の特例の計算方法は以下です。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％+600万円 |
なお平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告・納付します。国税庁の以下のサイトでは、数字を入力すれば自動で計算してくれるので参考にしてください。
参照：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定居住用財産の買換え特例
特例居住用財産の買換え特例は、居住用財産（マイホーム）を売り、新しくマイホームを購入した時、買換えたマイホームの取得金額のほうが大きければ課税されないという制度です。譲渡所得税は買換え資産に引き継がれるため、税金が免除されるのではなく課税の繰延べといわれています。この場合は、譲渡資産の「取得費」は次の買換え資産に引き継がれます。
参照：国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
居住用財産（マイホーム）を令和5年12月31日までに売却して新たに新居住を購入した場合に、旧居住の譲渡による損失が生じた時は、その損失を給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算できます。さらに、損益通算しても控除しきれなかった損失は、譲渡翌年以後3年内に繰り越し控除可能です。
適用のための要件は以下です。
- ● 現在の居住家屋、もしくは住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
- ● 譲渡の年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるもので日本国内にあること
- ● 災害によって減失した家屋の場合、災害にあった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- ● 譲渡の前年1月1日から売却の翌年12月31日までの間に日本国内にあり、かつ床面積50㎡以上のものを取得すること
- ● 新しく住居を取得した年の翌年12月31日までに居住すること
- ● 買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日までに償還期間10年以上の住宅ローンを有すること
旧居住宅の敷地面積が500㎡以上の場合や合計所得金額が3,000万円を超える場合は、控除適用外です。ほかにも適応外の要件があります。詳しくは国税庁の情報をチェックしてみましょう。
参照：国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除とは、一定の要件を満たす居住用財産（マイホーム）を売却し、住宅ローンの残高を下回る価格で売却した場合に、損失分を給与所得や事業所得と損益通算できる制度です。さらに損益通算後も控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。この控除は、新たな居住用財産（マイホーム）を取得しない場合も適用可能です。
参照：国税庁｜No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例は、相続または遺贈により取得した土地、建物などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。
この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- 2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 3. その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
取得費に加算する相続税額は、以下の計算式を使います。
その者の相続税額×譲渡した財産の相続税評価額÷（取得財産の価額+相続時精算課税適用財産の価額+暦年課税品の贈与財産の価額）
相続税の申告期限から3年以内に売却する必要がありますが、この特例が適用されると、課税譲渡所得を抑えられます。
参照：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例
相続した被相続人の居住用家屋や敷地を売却し、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得のうち最高3,000万円までを控除できます。適用期間は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までです。
適用のための条件は以下です。
- 1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 2. 区分所有建物登記がされていないこと
- 3. 相続開始直前において被相続人以外に居住する人がいなかったこと
- 4. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 5. 売却代金が1億円以下であること
なお令和6年1月1日以降に行う譲渡で、相続人数が3人以上の場合の控除は2,000万円までとなります。
参照：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続不動産を売却した場合の確定申告を自分で行う場合に必要な書類
相続不動産を売却した場合の確定申告時に必要な書類は以下です。
| 必要書類 | 取得場所 |
| 確定申告書第一表・第二表 | 税務署 |
| 確定申告の要旨（申告書Ｂ・申告書第三表） | 税務署 |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署 |
| 戸籍の附票 | 売却不動産がある市区町村 |
| 不動産購入時の売買契約書（コピー） | 不動産会社 |
| 不動産の譲渡費用支払い時の領収書（コピー） | 不動産会社 |
| 登記事項証明書 | 法務局（オンライン申請） |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 本人確認書類 | マイナンバーカード |
| 不動産売買でかかった費用の領収書（コピー） | 個人所有 |
また特例を利用する場合、それぞれの適用を受けるための書類も必要です。例えば、登記事項証明書や所有期間を証明する書類などです。特例ごとに必要な書類が違うため注意しましょう。
譲渡所得の確定申告はe-Taxでも可能
譲渡所得税の申告を自分でやる場合、e-Taxでも申告可能です。e-Taxで申告するメリットは、税務署や金融機関に赴く距離的な制約がなく、時間的にも節約できる点です。マイナンバーカードがあれば、スマホでも申告でき、還付までの期間も短い傾向となっています。特例を利用する場合もe-Taxを利用でき、直接入力していくため、一部の書類添付は省略できます。
相続不動産を売却した場合の確定申告は税理士に依頼するのもおすすめ
譲渡所得税は条件を満たせば特例が適用となり、節税できるケースがあります。しかし、特例を適用するためには別途書類が必要になり、確定申告の準備が複雑で大変になる可能性が高いでしょう。そこで税理士に依頼するのもおすすめです。依頼すれば、煩雑な確定申告の準備が任せられ、適正な申告と税金の支払いにつながります。
譲渡所得の確定申告をしないとペナルティの対象になる可能性も
相続した不動産を売却して利益が出たにも関わらず確定申告しない場合は、申告によって納める税金のほかに無申告加算税が課されます。その比率は以下です。
| 納税額50万円までの部分 | +15％ |
| 50万円を超え300万円までの部分 | +20％ |
| 300万円を超える部分 | +30％ |
ただし申告期限後であっても、次の要件を満たせば無申告加算税は課されません。
- ● 期限から1か月以内に自主的に申告された
- ● 期限内に申告の意思があったと認められた
申告後、期限までに納付しなかった場合は延滞税が課されます。
参照：国税庁｜No.9205 延滞税について
参照：国税庁｜No.2024 確定申告を忘れたとき
相続不動産を売却した後の確定申告で迷ったら専門家に相談を
相続不動産の売却後の確定申告は、特例を適用すれば節税につながります。ただ、どの特例が適用されるかの判断が難しいでしょう。必要な書類をそろえるのもひと苦労です。複雑な不動産売却の確定申告をする際には、専門家への相談をおすすめします。
ひろしま相続・不動産ホットラインは、不動産と税金に関する広島県初のプロフェッショナルチームです。不動産相続に関するお困りごとをチームでサポートいたします。不動産相続に関するお悩みは、弊社がワンストップで解決できます。お気軽にご相談ください。
