農地の相続税｜計算方法から特例措置まで詳しく解説！

遺産相続を行うと相続税の支払いが発生しますが、具体的にいくら支払うのか計算できず、困ってしまうケースは多いです。中でも農地は住宅などと計算方法が異なる点も多々あるため、自分の手に負えないと感じても無理はありません。

本記事では、農地の相続税評価方法や、特例措置について解説します。参考にして、相続税額を評価できるようになりましょう。

農地の相続税計算方法

そもそも農地には種類があり、それぞれ相続税の計算方法が異なります。本記事では、以下3つすべての計算方法について解説します。

• ● 市街地農地
• ● 市街地周辺農地
• ● 中間農地や純農地

ただし計算に入る前に、相続予定の農地がどれに当たるのか確認しましょう。

農地の種類は、国税庁のHPから確認できます。「国税庁　財産評価基準書」で検索し、一番上に出てくるHPを開いてください。下記のような画面が出てきます。

画像上部、オレンジマーカーの箇所に年度が並んでいるため、相続する年度を選択後、相続する都道府県をクリックします。すると、下記の画面に移ります。

オレンジマーカー部の、評価倍率表欄にある「一般の土地等用」をクリックしてください。すると具体的な住所を選択する画面に移りますので、該当地を探します。

最終的に、下記画像のような倍率表が出てくるので、オレンジマーカー部に注目してください。

農地とひとくちに言いますが、倍率表では田と畑に分かれるため、該当する方を選びましょう。記載の意味は、以下のとおりです。

純：純農地

中：中間農地

周比準：市街地周辺農地

比準又・市比準：市街地農地

農地の判別ができなければ、計算方法を絞れません。まずは農地の種類を確定させてください。

市街地農地

市街地農地の場合は、宅地比準方式と呼ばれる方法で相続税の評価額を計算します。計算式は以下のとおりです。

市街地農地の相続税評価額＝（該当地を宅地と仮定した際の1㎡あたりの評価額－1㎡あたりの造成費）×面積（㎡）

該当地を宅地と仮定した場合の評価額は、路線価方式と倍率方式に分かれます。路線価方式は該当地周辺の道路の価値から、土地を評価する計算方法です。倍率方式は、倍率表の数値から評価額を算出する方法です。

どちらになるかは、倍率表を確認してください。

路線と記載されていれば路線価方式の該当地域、1.1と記載されていれば倍率方式の該当地域です。詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

路線価とは｜調べ方や見方・計算方法を解説

また、1㎡あたりの造成費は、倍率表と同様国税庁のHPで確認できます。都道府県をクリックし、下記画像の画面に遷移してください。

その他の土地関係欄にある、宅地造成費の金額表で、造成費が確認できます。

例として、下記の条件で相続税評価額を計算してみましょう。

宅地の場合の評価額(1㎡あたり)：10万円

造成費用(1㎡あたり)：2万円

面積：100㎡

相続税評価額＝(10万円-2万円)×100㎡＝800万円

よって、評価額は800万円となります。

市街地周辺農地

市街地周辺農地は、以下の計算式によって相続税評価額を出します。

市街地周辺農地の相続税評価額＝該当地を市街地農地と仮定した場合の相続税評価額×0.8

よって、市街地周辺農地の評価額を出すには、前述した市街地農地の計算を行う必要があります。

上記と同じ条件で、市街地周辺農地だった場合の相続税評価額を計算してみましょう。

宅地の場合の評価額(1㎡あたり)：10万円

造成費用(1㎡あたり)：2万円

面積：100㎡

相続税評価額＝{(10万円-2万円)×100㎡}×0.8＝640万円

よって評価額は640万円となります。

中間農地や純農地

中間農地や純農地の評価額は、以下の式から算出します。

相続税評価額＝該当農地の固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額は、課税明細書や固定資産評価証明書に記載されています。前者は毎年送付されるものであり、後者は市町村役場で交付可能であるため、特別に計算する必要はありません。

評価倍率は、倍率表を見ればわかります。例として、下記画像を見てください。

中という記載の隣に、13とあります。該当地は中間農地であり、倍率は13倍という意味です。

例として、下記の条件で相続税評価額を計算してみましょう。

固定資産税評価額：100万円

倍率：10

相続税評価額＝100万円×10＝1,000万円

よって、評価額は1,000万円となります。

農地の納税猶予の特例とは

農地は納税猶予の特例が設けられています。無条件ではありませんば、認められれば一部、もしくは全額に納税猶予が与えられます。場合によっては猶予でなく免除となるケースもあるため、ぜひ確認してください。

具体的には、以下の行動を取る必要があります。

• ● 被相続人・相続人・農地の要件をそれぞれすべて満たすか確認する
• ● 相続税の納税猶予を受けるための手続きを行う

細かい条件は後述しますが、被相続人などの条件面については、基本的に農業を何らかの形で続けることが前提となります。

そもそも農地の納税猶予特例は、「農業を続けたいのに相続税が高すぎて、農地を手離すしかない」という人に対しての補助が目的です。したがって農地としての運用を続けない場合、ほぼ要件を満たせないと判断して良いでしょう。

また、猶予を受ける場合は申請を、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に終わらせる必要があります。早めの行動を心がけてください。

被相続人の要件

まず、被相続人の要件を確認しましょう。

具体的には下記に示した要件の内、被相続人がいずれかひとつ以上に該当しているか確かめます。

• ● 農業を営んでいた
• ● 特定貸付け、認定都市農地貸付けを行っていた
• ● 農地を生前一括贈与した(受贈者が贈与税の納税猶予又は納期限の延長特例の適用を受けていた場合のみ)
• ● 障害、疾病などで農業が困難な状態になり、貸借権等の設定による貸付けをした(営農困難時貸付)

繰り返しますが、上記をすべて満たす必要はありません。ひとつでも該当していれば、要件を満たしたとみなされます。

相続人の要件

次に相続人の要件を確認します。

具体的には下記に示した要件の内、相続人がいずれかひとつ以上に該当しているか確かめてください。

• ● 相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も続ける見込みがある
• ● 農地を生前一括贈与で受け取った
• ● 農地を生前一括贈与で受け取ったが、障害、疾病などで農業が困難な状態になり、貸借権等の設定による貸付けをした(営農困難時貸付)
• ● 相続税の申告期限までに特定貸付け、認定都市農地貸付けを行った

繰り返しますが、前述した被相続人の要件と同様、上記をすべて満たす必要はありません。

農地の要件

農地にも満たすべき要件があります。具体的には以下のとおりであり、いずれかひとつでも該当すれば要件を満たしたとみなされます。

• ● 被相続人が農業に利用しており相続税の申告期限までに遺産分割された
• ● 被相続人が特定貸付け、認定都市農地貸付け等を行っており相続税の申告期限までに遺産分割された(採草放牧地を含む)
• ● 被相続人が営農困難時貸付けを行っており相続税の申告期限までに遺産分割された
• ● 生前一括贈与で相続人が受け取った(受贈者が贈与税の納税猶予又は納期限の延長特例の適用を受けていた場合のみ)
• ● 相続や遺贈で該当地を受け取った相続人が、営農を続けていくと認められた

上記3つは、相続税の申告期限までに遺産分割されたもの、という条件もあります。相続関係の問題は締め切りが決まっている事項も多いため、早めの行動が必要です。

相続税の納税猶予を受けるための手続き

被相続人・相続人・農地のすべてが条件を満たしていることを確認したら、手続きに入りましょう。具体的に行うことは、以下のとおりです。

1. 1. 農業委員会での手続き
2. 2. 市町村役場での手続き
3. 3. 管轄税務署への相続税申告

書類の関係上、上記の番号順に手続きするのがもっともスムーズです。順番を間違えてもペナルティなどはありませんが、書類不備で手続きが止まるため、時間のロスとなります。

農業委員会での手続きと必要書類

農業委員会では端的に言うと、農地の状態を確認してもらい、納税猶予特例の適用認定の証明を出してもらいます。

まず、農業委員会に特例の適用を希望する旨を申請しなければなりません。それに伴って、相続税の納税猶予に関する適格者証明願を提出します。適格者証明願は農業委員会にも用意されていますが、市町村のHPにダウンロード版が用意されていることもあるため、自分にとって便利な方を選びましょう。

適格者証明願が受理されたら、農業委員会が農地の調査を行います。

調査の結果適用が認められたら、相続税の納税猶予に関する適格者証明書が発行されます。証明書は次の手続きにも必要であるため、大切に保管してください。

なお、認定を受けても特例を継続して適用するには、3年に1回のペースで継続手続きが必要です。農業委員会で、引続き農業経営を行っている旨の証明書を取得し、相続税の納税猶予の継続届出書とまとめて税務署に提出してください。

もし継続手続きを怠ると、適用が外れ相続税の支払い義務が発生します。忘れないよう注意してください。

市町村役場での手続きと必要書類

市町村役場では、最終的に税務署に提出する、納税猶予の特例農地の農地等該当証明書を取得するため手続きを行います。手続きには、以下の書類が必要です。

書類	取得場所・方法	備考
相続税の納税猶予に関する適格者証明書	農業委員会から発行	詳しくは前述を参照
登記事項証明書（全部事項証明書）	管轄の法務局から取得直接でも可能だがオンライン交付請求も可能
公図や周辺地図	法務局・支局・出張所で、申請書をその場で提出し取得数日かかるがオンライン交付請求も可能
遺言書または遺産分割協議書	遺言書は被相続人の用意した物を添付遺産分割協議書は自身で用意する	遺産分割協議書はプロに相談し、発行してもらう流れを推奨
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本	被相続人の本籍地の市区町村役場で請求	取得管轄の役場が、住所ではなく本籍地である点に注意
被相続人の住民票除票	被相続人の住所の市区町村役場で請求
相続人の戸籍謄本	相続人の本籍地の市区町村役場で請求	取得管轄の役場が、住所ではなく本籍地である点に注意
相続人の住民票	被相続人の住所の市区町村役場で請求
本人確認書類として、以下のいずれかマイナンバーカード運転免許証身体障害者手帳パスポート在留カード

特に取得が難しい書類は、相続税の納税猶予に関する適格者証明書と、遺産分割協議書

です。

相続税の納税猶予に関する適格者証明書は、前述した手続きを踏まえ、農業委員会に発行してもらいます。ただし即時発行されるわけではないため、早めに申請しましょう。

遺産分割協議書は、決まった書き方で作成しなければ公的な書類として認められません。そのため無理に自分で作成せず、プロに任せるのがおすすめです。

上記すべての書類をまとめて提出し、認められると納税猶予の特例農地の農地等該当証明書が発行されます。

管轄税務署への相続税申告

農業委員会、及び役所での手続きが終わったら、最後に税務署に書類を提出し、相続税猶予特例の申請を行います。必要な書類は、以下のとおりです。

書類	取得場所・方法	備考
相続税の納税猶予に関する適格者証明書	農業委員会から発行	詳しくは前述を参照
納税猶予の特例農地の農地等該当証明書	市町村役場から発行	詳しくは前述を参照
相続税申告書	最寄りの税務署窓口で取得国税庁HPよりダウンロード郵送請求	郵送希望の場合は返信用封筒・切手を忘れないようにする郵送の場合は数日かかるケースもある
担保提供書	最寄りの税務署窓口で取得国税庁HPよりダウンロード郵送請求	郵送希望の場合は返信用封筒・切手を忘れないようにする郵送の場合は数日かかるケースもある

上記表にある4つの書類のうち、上2つは今までの手続きで、すでに発行されています。よって改めて用意すべき書類は、相続税申告書と担保提供書のみです。

繰り返しますが上記書類提出までの手続きは、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内までに終わらせる必要があります。できる限り急いで行うのがおすすめです。

農地の相続税評価をするのは複雑！専門家に相談を

農地の相続税評価は、端的に言って複雑です。方法を調べた段階でできそうと感じても、実際に行動を起こしてみると予想以上に困難で、結局手に負えなかったというケースは後を絶ちません。

もし行き詰ったり、時間が取れそうに無いと感じたら、専門家に相談しましょう。ひろしま相続・不動産ホットラインでは相続税の評価額だけでなく、運用のアドバイスや手続き処理など、お客様を相続完了までトータル・サポートする用意があります。お気軽にご相談ください。

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