借地権を相続したときの手続き方法｜名義変更から相続税の評価方法も解説
借地権は、人から土地を借りる権利のことであり、遺産として相続が可能です。しかし、実際に相続するにはどうすれば良いのか分からない、という人は少なくありません。借地権は一般的な遺産と異なる点も多いため、専門家でない限り扱いに困ってしまうのは無理もないことです。
本記事では借地権の相続について解説します。相続手順だけでなく、運用時の注意点や防ぐべきトラブルへの対処法も併せて解説するため、借地権の扱いが分からないという人は参考にして、スムーズな相続・運用に役立てましょう。
借地権とは？
借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。
建物を所有するためには土地が必須ですが、法的には、建物の所有者と土地の所有者が分かれていても問題ありません。そのため、人の土地を借りて、そこに自分の建物を建築することができます。
あくまで土地を借りるだけであり、自分のものとなるわけではないため、所有権と区別しましょう。また、借地権獲得の際は、土地を借りる目的が「建物の所有」である必要があります。他の目的で土地を借りた場合、借地権という言い方にはなりません。
借地権の種類
ひと口に借地権といっても、厳密には種類があります。名称と特徴は以下のとおりです。
| 名称 | 存続期間 | 特徴 |
| 普通借地権 | ● 最短30年（30年より短い期間は設定できない） ● 30年以上の場合、契約で定めれば設定可能 | ● 特別な理由がない限り、自動更新されていく ● 更新のタイミングは最初のみ20年で、その後は10年ごと ● 建物がある場合、構造種別は問わないものとする返還時は原則更地にしておく |
| 旧借地権 | ● 契約時、期間について合意があった場合、最低期間がある ● 最低期間は、堅固な建物の場合30年、非堅固な建物の場合20年（最低期間を下回る合意は無効） ● 契約時期間についての合意が無かった場合、堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年 | ● 1992年（平成4年）8月1日以前に設定された借地権 ● 現行法の下でも旧借地権の契約効力は存続する ● 特別な理由がない限り、自動更新されていく ● 普通借地権よりも借地人の権利が強く、地主の立場が弱い ● 尊属機関の定めがない場合、建物が朽廃すると借地権も自然消滅する |
| 一般定期借地権 | ● 50年以上（50年より短い期間は設定できない） | ● 定められた存続期間が終了すると、更新されず契約が終了する ● 契約期間を満了したら、更地の状態で土地を地主に返還する |
一般的に借地権とは、普通借地権を指しています。旧借地権は、借地に関する法が現在のものに改正される前の借地権であるため、当てはまる可能性は低いでしょう。また、一般定期借地権は存続期間こそ長いものの、地主に土地を返還することが前提の土地です。そのため、相続財産となるケースは一般的ではありません。
借地権は相続できる
借地権は法的に認められた権利の一つであるため、資産・遺産の一種とみなされており、相続が可能です。「借りたものを返さないで引き継ぐ」ということに違和感を抱く人も少なくありませんが、借地権の相続はれっきとした権利であるため、安心してください。
また、本記事では借地の扱い方について、以下3つのパターンを解説します。覚えておくことで、よりスムーズな借地運用が可能になるでしょう。
【覚えておくべき借地の扱い方】
- ● 借地権を相続する時には地主の承諾は不要
- ● 借地権を譲渡・遺贈・売却するときは地主の承諾が必要
- ● 借地権付きの建物を建て替える場合
借地権を相続する時には地主の承諾は不要
借地権を遺産として相続する際、地主(土地の所有者)の承諾は不要です。そのため、借地権の名義人変更の際、地主から「認めない」などと言われても、法的な強制力はありません。
ただし現実問題として、地主に一言も連絡せず名義人の変更を黙っていると、後になって大きなトラブルを招く可能性があります。許可は必要ありませんが、連絡・報告はしておきましょう。
借地権を譲渡・遺贈・売却するときは地主の承諾が必要
借地権を譲渡・遺贈・売却する際は、地主の承諾が必要となります。それぞれの違いは、以下のとおりです。
【借地権の譲渡・遺贈・売却の違い】
- 譲渡：借地権を持つ被相続人が存命中の段階で、法定相続人以外の人間に借地権を譲る
- 遺贈：借地権を持つ被相続人の死後、法定相続人以外の人間が借地権を相続する
- 売却：借地権を持つ者が、土地の借地権を売却する(売却後も土地の所有権は地主のままである)
第三者に地主の許可なく借地権が移ると、地主と借地権を持つ者の間にある信頼関係が崩れ、地主の不利益に繋がる可能性があります。それを防ぐため、法定相続人に借地権を渡そうとした場合は、地主の承諾が必要となるのです。
また、承諾をもらうには承諾料が必要となります。価格に決まりはありませんが、相場としては借地権価格の1割程度が一般的です。言葉のやり取りだけで終了するわけではないため、注意してください。
借地権付きの建物を建て替える場合
借地権付の建物を建て替える場合も、一般的には地主の承諾が必要です。
承諾の要・不要を調べるには、まず土地の賃借契約書を見直してみましょう。契約書に土地を借りる目的が記されていたり、増改築の際承諾を得るように指示の記載があったりすると、建て替えに地主の承諾や承諾料の支払いが必要となります。
逆に、建物の目的や増改築に対して何も記載が無い場合は、自由に建て替えして良い可能性が高いです。しかし後々トラブルになるのを防ぐためにも、一言連絡をしておくのがおすすめです。
「契約書を見てもわからない」「自己判断では不安だ」という方は、ぜひ専門家に一度見てもらうことをおすすめします。もちろん、ひろしま相続・不動産ホットラインでも、相談を受け付けています。遠慮なくご連絡ください。
建物の名義変更をすれば借地権の名義変更はしなくてもいいか
建物の名義変更をすれば借地権の名義変更はしなくて良い？と聞かれる方がいますが、必要な場合もあります。
借地権を相続する具体的な方法とは、借地にある建物の名義変更です。被相続人名義の建物を相続人に変更すれば、借地権を相続したことになります。言い換えると、借地の名義は被相続人のままでも、借地権の相続ができるのです。
しかし借地が登記されている場合は、借地権の名義を変更する必要があります。実際に借地権を相続する際は、必ず確認しておきましょう。
借地権の相続手続きの流れ
借地権の相続手続きは、以下の流れに沿って行います。
【借地権の相続手続き】
- 1.借地権の内容を確認する
- 2.遺産分割協議をする
- 3.土地の所有者に連絡
- 4.相続登記
必ず上記の通りにしなければならない、というわけではありません。しかし、行動を起こす際の目安として頭に入れておくだけでも、後の行動がスムーズになります。
借地権の内容を確認する
まずは、借地権の内容を確認しましょう。具体的には、以下2つの書類を確認することになります。
【借地権相続時の重要書類】
- ● 賃借契約書
- ● 土地の登記事項証明書
契約書には賃借の契約期間や更新のタイミング、増改築にあたっての対応や土地代など、さまざまなことが書いてあります。いずれも運用に際して大切なことであるため、必ず目を通してください。
土地の登記事項証明書は、借地権が登記されているかどうかの確認に必要です。登記されている場合は、相続時に借地権の名義変更が必要となります。取得の際は、登記所に対し交付請求を行ってください。
なお、賃借契約書は一般的に個人で保管することになります。いざ相続という段階で「契約書が見つからない！」と慌てる人も少なくないため、できるかぎり被相続人が存命の間に契約書の場所を確かめておくのがおすすめです。
遺産分割協議をする
借地について確認したら、次は遺産分割協議を行います。簡単に言うと相続の際、具体的に誰が借地権を持つか話し合い、法的にきちんと決定を下しておくことです。
遺産分割協議は、以下の条件を満たす必要があります。
【遺産分割協議の条件】
- ● 法定相続人(法的に相続する権利を有する人)が全員集まった状態で行う
- ● 内容決定には法定相続人全員の合意が必要
協議で一人でも欠席していたり、内容に反対する人が居る場合は、協議結果に法的な力を持たせることができません。そのため、協議前に法定相続人をきちんと調べ、冷静に話し合いを進める必要があります。
法定相続人とは、以下のとおりです。
【法定相続人】
- 配偶者+以下の内もっとも優先順位の高いグループに所属する人間
- 第1グループ：直系の子孫
- 第2グループ：直系の尊属(親や祖父母などの祖先)
- 第3グループ：兄弟及び兄弟の子孫
相続の優先順位としては、1、2、3の順です。たとえば被相続人に妻子が居た場合、配偶者＋第1グループに該当する子どもで遺産を分けます。子が居なければ第1グループ該当者がいないため、配偶者+第2グループの両親や祖父母で…というように、該当者が居るかどうかで法定相続人となるグループは移っていきます。
土地の所有者に連絡
具体的に誰が相続するか決定したら、土地の所有者(地主)にその旨を連絡しましょう。
法定相続人が相続する場合は、地主に対して連絡するだけで構いません。承諾や承諾料は発生しないため、安心してください。
ただし後々のトラブル防止のためにも、具体的に誰が相続したのか、氏名をはっきりと伝えておいてください。また、相続すると地代の支払い義務が発生します。金銭のやり取りに関わるため、今後も支払いを忘れず行うことも併せて伝えると、よりスムーズです。
対して、前述しましたが法定相続人以外の人間が相続する場合は、土地の所有者の承諾が必要です。一方的に連絡するだけでは、相続処理が進められないため注意してください。
相続登記
相続人が決定し、地主とのやり取りを終えたら、最後に相続登記を行います。
具体的に何を行うのかは以下のとおりです。
【相続登記で行うこと】
| 建物の名義変更 | 借地権の名義変更 | |
| 要・不要 | 常に必要 | 借地権が相続登記されている場合のみ必要 |
| 行うこと | 必要書類を揃える法務局に郵送し申請する(直接提出も可能) | 左記と同様 |
| 必要書類 | 被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで)相続人全員の現在の戸籍謄本 被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票相続人の住民票もしくは戸籍の附票遺産分割協議書もしくは遺言書相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合のみ） 固定資産税評価証明書 | 左記と同様 |
| 手続き費用 | 建物の固定資産税評価額の0.4％ | 土地の固定資産税評価額の0.2％ |
現実として、必要書類をすべて自力で整えるのは、簡単とは言えません。特に遺産分割協議を行う場合、協議結果を遺産分割協議書にまとめる必要があります。しかし専門家でない限り、協議書の書き方などわからないのが一般的です。
そのため、名義変更の手続きは、専門家に任せるという人も多いです。手数料は別途加算されてしまいますが、自分で手続きを行う手間が省けるだけでなく、失敗しないで確実に名義変更が行えます。
借地権にも相続税はかかる
借地権はれっきとした遺産の一つであると前述しましたが、他の財産に相続税がかかるのと同様、借地権も相続時に相続税がかかります。忘れずに支払いましょう。
借地権の相続税評価方法
相続税の具体的な額は、以下の計算式によって算出されます。
借地権の相続評価額＝所有地だった場合の相続税評価額×借地権割合
つまり金額は土地によって異なるため、一概に「○○円かかります」と断言できません。先に土地の評価額を調べ、それを元に計算する必要があります。
所有地だった場合の相続税評価額は、国税庁にある資料から調べることができます。まず国税庁のHPに行き、住所から該当地が掲載されている資料を探してください。一例ですが、下記画像のような地図が出てきます。
【路線価評価図】
引用：国税庁HP ※実際の評価図にはカラーマーキングはありません
番号順に確認していきます。該当地を見つけたら、土地を囲む道路に①のような数字＋アルファベットが表記してあるはずです。この数字×道路の長さ(m)で、土地全体の価格を計算します。次にアルファベットを確かめたら、②の借地権割合表から該当する数値を確認し、土地に割合をかけたら評価額が算出できます。
仮に土地全体の評価額が1,000万円で、借地権割合のアルファベットがGだった場合、表より割合は30%です。そのため、計算式は以下のとおりです。
1,000万円×30%＝300万円
結果として、例に出した条件では300万円の借地権相続税がかかることになります。
なお、立地が良ければ良いほど土地そのものの評価額が高くなり、借地権割合も高くなります。アルファベットがAである立地などは、表より借地権割合が90%にのぼるため、ほぼ所有地と変わらない相続税がかかるわけです。
そのため、推測で相続税額を推し量ると、後から思わぬ出費となってしまったという事態に繋がります。事前にきちんと計算しておきましょう。自力計算が難しいと判断したら、専門家に頼むのもひとつの手です。
借地権の相続の際に起こりがちなトラブル
遺産相続の際は何かとトラブルがおこりがちですが、借地権相続時でもそれは変わりません。本記事では代表的なものとして、以下のトラブルについて解説します。
- ● 地主に名義変更料や承諾料を要求される
- ● 地主に立ち退きを要求される
- ● 地代の値上げを要求される
- ● 借地権付き建物を誰が相続するかで揉める
- ● 借地権の評価方法で合意できない
- ● 借地権を共有することで揉める
特に借地権に関しては、直接的な相続関係者だけでなく、地主という第三者が関わってきます。そのため、トラブルが起きるとこじれやすい傾向にあり、関係が悪化すると修復は簡単ではありません。防げるトラブルは、事前に防いでおきましょう。
地主に名義変更料や承諾料を要求される
地主に名義変更料や承諾料を要求されることがありますが、結論から言うと必ずしも支払うべきものではありません。
前述しましたが、承諾料(名義変更料)が必要なのは、遺贈などで地主の承諾を伴うときのみです。法定相続人が相続する場合は、たとえ地主が「承諾料を払ってください」などと言い出してきても、支払い義務はありません。
ただし一方で、支払ってはいけないという決まりもありません。そのため、わずかな額で話が収まるのであれば、自己判断の上で払ってしまうのも一つの方法です。
地主に立ち退きを要求される
相続にあたり、地主に立ち退きを要求されるケースもありますが、要求に応じる義務はありません。相続する権利があることを、冷静に伝えてください。
仮に地主の都合で立ち退くことになったとしても、立ち退き料は支払ってもらえます。即日無一文で立ち退き、などということにはなりません。特に借地に建つ建物が住居であり、実際に住んでいる人間が居る場合は、借りている側の権利がある程度法的に守られます。
ただし賃借契約書に「土地を貸すのは被相続人本人限り」などの旨が記載してある場合は例外です。このような内容では、借地権を相続させないという条件で契約しているため、土地の返還に応じなければ契約違反となります。まずは、賃借契約書をよく確認してください。
地代の値上げを要求される
相続を機に、地主から地代の値上げを要求されることもありますが、原則要求に応じる義務はありません。
借地権を相続する際、借地に関する条件は何も変動しないのが一般的です。名義が変わることはありますが、その他の内容は変わらないまま引き継がれますので、心配しすぎなくとも良いでしょう。
年月とともに該当地の価格が上昇し、当初の地代と大きく乖離した場合は、法的に増額が認められることもあり得ます。そのため、ときどきは周りの土地代を調べて、増額の可能性が無いかを調べておくとより安心です。
借地権付き建物を誰が相続するかで揉める
遺産分割協議の際、借地権付き建物を誰が相続するか、相続人同士で揉めるというケースも少なくありません。
遺産分割協議には期限が無いため、協議そのものを続けることはできます。しかし借地には地代の支払いなどが伴うため、相続人が決定しないまま時間が経つのは好ましくありません。できるだけ早く相続人を決定しましょう。
相続で揉めるのを防ぐには、被相続人が存命の間に相続人を決めておくのがおすすめです。遺産の相続に対し、もっとも優先されるのは遺言書です。相談の決定内容を遺言書にしたためておくことで、遺産分割協議そのものが不要になり相続がスムーズに終えられます。
借地権の評価方法で合意できない
借地権の評価方法で合意できず、協議が長引くということもあります。このトラブルは借地権の相続人が、相続できなかった人に対し代償金を支払い、間接的に資産を分配しようとした場合に起こりがちです。
代償金額を具体的に決定するには、借地の資産価値をはっきりさせなくてはなりません。しかし、借地の資産価値を評価する方法はさまざまであり、絶対的な基準がないのです。そのため、人によって借地の資産価値が異なり、ひいては代償金の請求額に差が出てしまいます。
解決策としては、あらかじめ評価方法を関係者で決めておき、具体的な金額を出すのは後にするという方法です。一般的には、不動産の査定価格が基準として取り上げられることが多いです。
借地権を共有することで揉める
借地権を2人以上で共有することで、トラブルになるケースもあります。
法律上、借地権は2人以上の相続人で、共有することが可能です。どうしても相続人を1人に絞るのが難しい場合などに取られる相続方法です。ただし、2人以上の相続人で借地権を共有すると、借地権の扱いに対し全員の合意を取らなければなりません。そのため、契約の更新や建物の売却などの際、共有した相続人どうしで意見が合わず揉めてしまうのです。
よって、借地権の共有を行う場合は、考慮を重ねたうえで判断するのがおすすめです。安易な考えで共有を決めてしまうと、相続の後になって揉めてしまいかねません。
借地権についてよくある質問
その他、借地権についてよくある質問を紹介します。
- ● 地主が死亡した場合借地権はどうなりますか？
- ● 借地契約を中途解約することは可能ですか？
なお、他にわからないことがあれば、専門家に尋ねてみるのがおすすめです。自己判断で行動を起こしてしまうと、想定外のトラブルに発展するリスクがあります。
地主が死亡した場合借地権はどうなりますか？
地主側が死亡してしまった場合でも、借地権にはほとんど影響しません。
地主が死亡すると、土地の権利は地主側の相続人に引き継がれます。借地権を持つ側から見れば地主が交代するだけであり、契約に変更は起こりません。
ただし、新しい地主が2人以上であり、共有名義で土地を相続した場合は、地代の支払先がはっきりしなくなるケースがあります。新しい地主同士で協力できていれば、問題はありません。しかし、場合によっては各々自分に地代を支払うよう要求するなど、別々のことを指示して来る可能性があります。
もし地代の支払先がどうしても定まらなければ、国家機関である供託所に地代相当額を供託することで、地代を支払ったとみなしてもらえます。より詳しくは、専門家に相談しましょう。
借地契約を中途解約することは可能ですか？
借地契約の中途解約は、可能ではあるものの原則行われません。
地主と借地人双方の利害を守るため、一般的に解約は更新のタイミングに限られています。ただし、双方話し合ったうえでの合意があれば中途解約しても問題ないため、不可能ではありません。
借地権の評価は客観的に！詳しくは専門家に相談を
自力では借地権関連のことを処理しきれない、と感じた場合は専門家に相談するのがおすすめです。
実際のところ、借地権は比較的揉め事が起きやすい遺産です。相続人同士の揉め事や、資産価値の評価方法などの一般的な相続トラブルだけではありません。地主という第三者が関わってくるため、揉める原因がさらに増えてしまうためです。
また、事務的な手続きも簡単ではありません。必要書類も多く、「自力でもできるけれど手間を割くのが辛い」と感じる人も居ます。そういった時こそ、専門家の出番です。
ひろしま相続・不動産ホットラインでは、実際の事務処理業務から、「相続人の決定ができない」などの相談まで、お客様をトータルサポートいたします。借地権に関してお悩みの方は、ぜひ一度ご連絡ください。
