広島県内の不動産の生前相続で気を付けること｜安直に売却を選択してはいけない理由を解説
不動産を多く所有している地主や不動産オーナーは、お手持ちの不動産をどう相続するのかを検討しなければなりません。死後に残された家族が揉めないようにすることも重要ですが、同時に家族が「やむなく」手放さなければならないような事態にならないための準備も必要です。
では、具体的に何をやればいいのでしょうか。ひろしま・相続不動産ホットラインの津田 真実さんのお話を伺いました。
相続不動産を「見える化」することから始める
不動産を多くお持ちの地主や不動産オーナーが相続を検討する場合、一番にすべきことは「見える化」です。売る・売らないは別にして、個別の不動産ごとに以下の観点で具体的な数字を見えるようにします。
具体的には、
- 1. 固定資産税をはじめとする当該不動産の維持費
- 2. 家賃収入などの、当該不動産が生み出す収益
- 3. 相続発生時に税額を決定する相続税評価
- 4. 売却時に売り値となる市場価値
この4項目を個別に見て、相続税納付に必要な資金を捻出するために売却する土地はどれかをはっきりさせます。優先順位を付けるのです。
ただし、この時一番評価のいい不動産を売ってしまってはいけません。シチュエーションにもよりますが、不動産の中にはうまく活用することで市場価値を高めつつ相続税評価を下げることができるものもあるからです。
そのため、ひろしま相続・不動産ホットラインでは、老朽化したアパートや共有名義のものなど、いわゆる悪い不動産から売却することを勧めています。良い不動産は家族に引き継ぐ、そのための下準備としてお手持ちの不動産を見える化するのです。
相続されたくない不動産は相続税評価も高い
上記は、一般社団法人はなまる相続の説明会で使用した資料の一部です。赤い棒グラフが市場価値、グレーが相続税評価です。
このグラフを見ていただくとわかりますが、相続を受ける側からして「あまり引き継ぎたくない」不動産というのは、相続税評価も高い傾向にあります。つまり、売却しても相続税を賄いきれない土地が多いのです。
もちろん「先祖代々の土地で、自分の代で売るわけにはいかない」とおっしゃる方もいますし、弊社としてもその意向は尊重します。ただ、土地を守るという意識と同じ重さで、財産を守るという選択も迫られていることは、アドバイスをする際にお伝えしています。近年の人口減少に伴って、不動産の切り売りや資産の目減りも実際に起きている昨今、土地で守ることも重要ですが財産を残す意識も大事であることを忘れてはいけません。
土地をそのまま受け継がない方法も
土地は一時的に残すことはできますが、家賃収入などの収益性がなければ相続する意味が少ないのも現実です。仮にアパートを建設したとしても、年数が経過すれば空室もできてきますし、家賃収入も減っていきます。結果として手放さざるを得なくなった人を私は多く見てきましたし、相談者様や相続されたご遺族にそうなってほしくはありません。
そうならないためにも、ひろしま相続・不動産ホットラインでは、次の4つに不動産を分けて、それぞれどうすべきかを検討することもしています。
- ● 維持する不動産
- ● 売却を検討せざるを得ない不動産
- ● 活用を検討していく不動産
- ● 現金や保険などへの組み換えを検討する不動産
繰り返しになりますが、一番状態のいい不動産から売ればいいという発想ではないのが、ホットラインの特徴です。上記のように4つに不動産を分けて考えて優先順位を決め、適切な対処をしていくことをお勧めしています。
不動産売却はなるべく早いタイミングで
不動産は、相続人の死後に分配するのが難しい遺産のひとつです。相続人が亡くなる前に不動産をどうするかを相談していただくのがベストですが、よく「では、いつごろ相談したらいいのか」と聞かれることがあります。お手持ちの不動産の量や条件によって違うのは間違いありませんが、私であれば「可能な限り早く」とお答えするでしょう。
ひとつお断りしておきたいのは、私たちひろしま相続・不動産ホットラインが早期に相談してほしいのは、売却に誘導したいからではありません。繰り返しになりますが、弊社では不動産の価値を明確にし、どのように扱っていくかを一緒に考えます。そのための時間があったほうが良いのも間違いありませんし、売却するにしても相談者に情報提供をする時間が必要になります。
仮に売却することを決めていても、権利調整が必要であったり、買い手を探したりと時間がかかってしまうのが現実です。まとまった資金になれば暦年課税制度を用いて、毎年１１０万円ずつ相続することもできるでしょう。ただし、売却が決定しても譲渡所得税が発生するため、売却金額をそのまま相続にあてることができず、まずはどのくらいの価値になるのかなどを試算しなければなりません。
そもそも、多くの不動産を保有している場合、正しい評価を出すまでに時間がかかってしまうことも珍しくありません。土地の大きさにもよりますが、測量などに時間がかかるためです。不動産をどう相続するか、売却する不動産はどう決めたらいいか、考え出したタイミングでご相談いただくのがベストなタイミングです。ひろしま相続・不動産ホットラインは、最初のご相談は無料で対応いたします。ぜひ一度、お話をお聞かせください。
相続を受ける側の方からのご相談も受け付けています
また、相続を受ける側の方からのご相談が、不動産相続の準備開始につながったケースもあります。事例をご紹介します。
お父さまが所有している不動産の相続について心配に思われた娘さんからの相談です。対象の不動産は老朽化したビルで、テナントもなかなか入らず、修繕費用も出せない状況でした。また、この不動産はお父さまの親族と共有名義になっており、相続時に揉める可能性がある不動産だったのです。
「この不動産を相続するのは私だが、自分では解決できないし維持もできないだろうから困っている」とご相談いただき、対応させていただきました。当初、相談者のお父さまは「市街地にあるから価値がつかないわけがない」と思っていたそうですが、実際の評価を見せると驚愕。重い腰をあげて相続対策をされるに至ったのです。
このように、相続を受ける側の方からご相談いただいても、適切なご提案をすることができます。相続対策の必要性を感じていない方でも、実際の評価やトラブルの可能性を我々専門家が根拠を用いてお話することで、何らかの対策につながる可能性もあります。大量の不動産を相続する予定だが、相続税が怖いなどのご相談があれば、遠慮なくご相談ください。
不動産の売却もさまざま
また、ひと口に不動産を売却すると言っても、その方法はさまざまです。親子間で不動産を売買する親子間売買や、不動産を所有・運用する法人を設立し、その会社に売却する方法です。詳細は省きますが、売却といってもいくつかの手段があり、それぞれのメリット・デメリットがあります。
ひろしま相続・不動産ホットラインでは、これらの提案やメリット・デメリットの伝達も可能です。評価の算出から具体的な運用方法などもお伝えできますし、サポートもできます。もし、不動産の売却を検討している方は、ただ単に売却するだけではなく損をしない売却方法を知るために一度ご相談されることをお勧めします。
広島県内の相続不動産の売買でお困りの方はひろしま相続・不動産ホットラインまでご相談を
相続不動産は、多ければ多いほど手続きや残される家族の負担が多くなってしまう可能性があります。生前に不動産を整理し、どの不動産にどのような措置を講じておくのかを決めておけば、相続を受ける側が困ることは少なくなるでしょう。不動産の売却は特に難しい問題であるため、専門家へ相談して適切な対応を講じておくのがベストです。
ひろしま相続・不動産ホットラインでは、不動産オーナーや地主の方に特化した不動産相続のサポートが可能です。多くの不動産を持っているがどうしたらいいかわからない、どの不動産を残すべきかわからないという方の強い味方です。もし、不動産相続について少しでもお困りのことがあれば、まずはひろしま相続・不動産ホットラインまでご相談ください。
