相続登記は自分でできる？必要書類や費用、申請の注意点を解説
相続登記は自分で行うことも可能です。しかしながら書類を多く準備する必要や、申請書を自分で作成する必要があるため、手順をしっかりと理解しておく必要があるでしょう。
本記事では、そもそも相続登記とは何かという疑問から、登記を行わなかった場合の問題・自分で相続登記を行う際に必要な書類や作成方法を詳しく解説します。
相続登記の流れから必要書類・申請の注意点まですべてを網羅して手続きしたいという方は、ぜひ参考にしてください。
相続登記（不動産名義変更）とは
相続登記とは、不動産を所持している方が亡くなった場合に、不動産を相続する方へ名義変更を行うことです。相続登記の申請を行うと、不動産の名義（所有者）が亡くなった方から相続人に変更できます。相続登記は法務局への申請が必要です。
執筆を行っている2022年11月末時点では、法律上で相続登記の期限が決められていません。そのため相続登記を行わなくても、罰則はなしとされています。
しかし、相続登記は相続発生後すぐに行うのが望ましいでしょう。以下の理由から、放置してしまうと相続登記をしたくてもできなくなる恐れがあるためです。
- ● 相続人と連絡が取れない
- ● 相続するはずだった人が亡くなると相続人の範囲が広くなる
- ● 必要書類を相続人の全員分集める必要がある
また2024年4月から相続登記が義務となります。義務化された以降は、登記を行わないことで10万円以下の過料の対象です。
2024年（令和6年）4月から相続登記の義務化が開始
従来は法律上で相続登記の期限が決められておらず、そのため相続登記を行わなくても罰則はありませんでした。しかし、2024年（令和6年）4月から相続登記は義務化となり、過去の相続も含め、相続登記を放置し続けることはできなくなります。
また、相続登記を放置してしまうと、以下に挙げるようなトラブルや手間が増えることが考えられます。
- ● 土地が管理されずに治安や景観が悪くなる
- ● 土砂崩れなどに伴う対策工事が進められない
- ● 土地の開発をしたくても買取の交渉ができない
思わぬトラブルを引き起こさないためにも、相続登記は相続発生後すぐに行うのが望ましいでしょう。
登記せず放っておくと10万円以下の過料が対象になる
2024年（令和6年）4月の相続税の義務化が開始された以降は、正当な理由がないのにもかかわらず、登記せず不動産を放っておいた場合「10万円以下の過料」が科せられると決定しました。
相続人が不動産の所有権を取得したと知った日から、3年以内に相続登記が必要です。
過去の不動産も相続登記義務の対象になる
法律施行前に相続が発生した土地や不動産も登記の対象です。すでに相続が発生している土地でも、2024年4月1日以降は相続登記が必要になります。
現在相続登記を放置している場合も、過料である10万円が対象になる可能性があります。
施行前に相続したにもかかわらず、相続登記を放置している土地は、義務化される2024年4月1日から3年間が申請の期限です。2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を行うようにしましょう。
なお、以下の章ではすべて現行法における相続登記を基準に解説します。
相続登記は自分でできる
相続登記は必要な事実確認を行い書類を準備することで、自分で行えます。自分で相続登記の手続きをする行う場合には、以下4つの手順で進めましょう。
- ● 必要な書類を集める
- ● 固定資産税評価額から登録免許税を計算する
- ● 相続登記の登記申請書を作成する
- ● 相続する土地管轄の法務局に申請する
ただし必要な書類を集めるだけでも、相続する不動産を管轄している市区町村の資産税課や法務局に足を運ばなければなりません。法務局のホームページを参考にしつつ、自分で作成する必要があります。
専門家に依頼すれば自身の手間も労力もかからないため、時間も手間をかけられない方は依頼を検討するのがおすすめです。
相続登記前に確認しておきたいこと
ひと口に相続登記といっても、以下のどの方法で相続するかにより登記までの流れが変わります。
- ● 遺産分割協議で相続する
- ● 遺言書に従って相続する
- ● 法定相続分で相続する
遺産分割協議で不動産を相続する場合
遺産分割協議は、遺言書がない状態で相続人が複数人いる場合に行う相続方法です。相続人全員で話し合いをして、誰がどの遺産を相続するかを決めます。相続する内容が決まったら「遺産分割協議書」を作り、相続登記を行います。
遺言がない状態で相続人が1人である場合には、遺産分割協議は必要ありません。遺産分割協議は相続人が複数人の場合に必要な話し合いです。相続人全員の同意が得られれば、不動産の分け方は自由です。
また、ひとつの不動産を複数人で共有して所有することも可能です。例えば不動産を所有していた故人の妻と長男が平等に所有するとなれば、半分ずつにした持ち分が登記簿に登記されます。
遺言書に従って相続する場合
不動産を所有していた故人が遺言書を残していれば、原則相続人同士での話し合いは不要です。遺言書を法務局に提出することで、遺言の内容どおりに相続登記が行えます。
ただし遺言書に残されているとおりの内容で相続しなくても良いという点については注意が必要です。
例えば、遺言書に記された人ではない相続人が不動産Aを相続したいとなった場合を見てみましょう。話し合いによって相続人全員が同意すれば、不動産Aは遺言書に記された相続人ではない人でも相続が可能となります。しかし、誰か1人でも遺言書に従った相続を希望した場合は、遺言が優先されます。
法定相続分で相続する場合
法定相続分とは、法律で決められている相続人それぞれの遺産の取り分のことです。相続人同士の話し合いで配分が決まらなかった場合、遺産分割協議をせずに相続登記が可能となります。
しかし、相続人同士の折り合いがつかずに揉めている状態で法定相続分による相続登記を行う場合、相続した不動産を融資に出す・売却するなどの際に共同所有者全員の同意が必要になります。
揉め事を決着させるために法定相続分で相続登記している場合には、共同所有者全員の同意を取りにくいことが考えられます。結果、共同所有している不動産を有効活用できないケースも考えられるでしょう。
不動産登記に必要な書類と作り方
不動産登記に必要な書類は、以下の通りです。
- ● 登記申請書
- ● 収入印紙貼り付け台紙
- ● 委任状（必要な場合）
- ● 相続関係説明図（必要な場合）
- ● そのほか手続き方法によって異なる（その他取得が必要になる書類にて後述します）
自分で相続登記をしようと考えている方は、次章以降の手順に従って進めていきましょう。
登記申請書
登記申請書とは、法務局に登記の申請を行うための申請書類です。申請書の作成に必要な書類は以下の通りです。
| 登記原因証明情報 | ・被相続人（故人）の戸籍謄本・被相続人の除籍謄本（死亡の記載があるもの） ・住民票の除票（本籍が記載されているもの） ・相続人の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に取得する） |
| 住所証明情報 | ・相続人の住民票（本籍の記載必要 / マイナンバーの記載不要） |
| 評価証明書 | ・固定資産評価証明書または・固定資産税、都市計画税課税明細書（最新年度のもの） |
| そのほか | ・不動産の登記事項証明書（可能な限り新しいもの） ・相続関係説明図（戸籍の原本の還付をしたい場合に必要） |
遺産分割協議・遺言書・法定相続分のどの方法で相続登記を行うかにより、使用する登記申請書の様式が異なります。
登記申請書は法務局の窓口で入手するか、法務局のホームページからダウンロードが可能です。ダウンロードできるものは、一太郎・Word・PDFの形式に対応しています。使用する申請書は、以下の通りです。
| 遺産分割協議書で相続登記する場合 | 法務局のホームページ内の「20）所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）」を使用 |
| 遺言で相続登記する場合 | 【公正証書の遺言書】法務局のホームページ内の「17）所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）」を使用 【自筆の遺言書】法務局のホームページ内の「18）所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）」を使用 |
| 法定相続分で登記する場合 | 法務局のホームページ内の「19）所有権移転登記申請書（相続・法定相続）」を使用 |
申請書を作成する際には、法務局ホームページ内の申請書と同時に公開されている「記載例」を見つつ記入や入力を進めましょう。間違えやすい点は以下の通りです。
【原因】
- ● 遺言・法定相続：相続が発生した年月日を記載（例：令和3年11月1日相続）
- ● 遺産分割相続（はじめての登記）：故人の死亡日を記載（遺産分割協議が成立した日ではない）
- ● 遺産分割相続（共同相続がすでに完了済み）：遺産分割協議が成立した日を記載
【不動産の表示の記入方法】
- ● 相続したい不動産が複数ある場合には、1通の申請書に不動産を複数記載できる
- ● 不動産番号を正確に記載すれば、所在や地番などは記入しなくて良い
- ● 分譲マンションなどの場合は不動産番号と、敷地権の種類・敷地権の割合の記入が必須である
【その他】
- ● 申請書は上質なA4用紙を使用する
- ● ほかの申請書類とまとめて左とじにする
- ● パソコンなどで作成または、消えない黒色インク・ボールペン・カーボン紙などで記入が必須（えんぴつは不可）
相続関係説明図
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を記載した家系図のような図です。相続登記の際に相続関係図の提出は必須ではありません。しかし、申請時に提出した戸籍謄本類の原本を還付してもらうために、申請書と一緒に作成して提出する場合が多くなっています。
以下に記載する必要情報をA4用紙に記入し、それぞれを線でつないで完成させます。
【必要情報】
- ● 続柄と氏名・相続または遺産分割（例：（被相続人）○○太郎 / （長男）○○一助【相続】）
- ● 出生（例：平成○年○月○日）
- ● 住所（例：広島県○○区～○○号）
- ● 作成日（例：令和○年○月○日）
- ● 作成者（例：○○一助〔印鑑〕）
委任状
相続登記の委任状は、主に以下状態で必要となります。
- ● 共同相続人がいる場合に、相続人の1人だけが相続登記の申請を行う場合
- ● 相続人以外の人間が、代わりに相続登記の手続きへ行く場合
委任状には、法律で定められた内容の記載が必須です。作成自体は、相続人または申請の代行をする人、どちらが作成しても構いません。ただし、最下部に記載する日付・住所・氏名と押印は、相続人が行います。委任状に必要な内容は、以下の通りです。
| 表題 | 委任状 |
| 住所 | 例：広島県～○○番○○号 |
| 氏名 | 例：○○一助 |
| 下記登記申請に関する一切の件 | ・登記の目的 ・原因 ・相続人 |
| 不動産の表示 | ・不動産番号 ・所在 ・家屋番号 ・種類 ・構造 ・床面積 |
| その他 | ・登記識別情報に関する一切の件 ・復代理人選任に関する一切の件 ・原本還付請求受領に関する一切の件 ・登記識別情報受領に係る復代理人選任に関する一切の件 ・登記申請の取下及び登記に係る登録免許税の還付金を受領すること又は再使用証明申し出の請求受領に関する一切の件 |
| 日付 | 令和○年○月○日（○の部分は相続人の直筆） |
| 委任者 | ・住所（相続人の直筆） ・氏名（相続人の直筆） ・押印 |
登録免許税
登録免許税とは、所有権の移転登記にかかる税金です。不動産の相続にかかる登録免許税は固定資産税課税台帳価格の0.4％と定められています。（参考：国税庁｜登録免許税の税額表）
算出した登録免許税は、登記申請書に記載します。登録免許税の計算方法は、以下の通りです。
| 計算方法 | 固定資産税課税台帳価格×0.4％ |
| 固定資産税課税台帳価格とは | 固定資産税評価証明書で、○○年度価格、本年度価格、評価額に表示されている価格のこと |
| 固定資産税課税台帳価格の端数の扱い | ・1,000円未満の端数は切り捨て・価格自体が1,000円未満の場合は1,000円として扱う |
| 算出した額の端数の扱い | ・100円未満は切り捨て・価格自体が1,000円未満の場合は1,000円として扱う |
その他取得が必要になる書類
相続登記は遺産分割協議・遺言書・法廷相続分などの違いで、必要な書類が変わります。取得が必要になる書類は、パターンごとに以下の通りです。
【遺産分割協議の場合】
- ● 遺産分割協議所の作成：相続人全員の署名・捺印が必須（実印）
- ● 相続人全員の戸籍謄本
- ● 相続人全員の印鑑証明書
- ● 被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本
【法定相続分｜遺言書や遺産分割協議がない場合】
- ● 被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本
- ● 相続人全員の戸籍謄本
【法定相続分｜共有名義で相続登記の場合】
- ● 被相続人（故人）の出生から死亡までの除籍謄本・改正原戸籍謄本
- ● 相続人全員の戸籍謄本（相続しない者も含む）
【遺言書による相続の場合】
- ● 被相続人の死亡時の戸籍謄本
- ● 相続人の戸籍謄本
- ● 公正証書遺言の正本または謄本
- ● 自筆遺言書の場合は遺言者の死亡後に家庭裁判所で検認の手続きを得た遺言書
相続登記の状況に応じて、必要な書類を適宜準備するようにしてください。
相続登記の申請方法
相続登記の申請には、3つの方法があります。
- ● 法務局の窓口
- ● 郵送
- ● オンライン
それぞれ申請方法の概要と、メリット・デメリットを解説します。
法務局の窓口
不動産を管轄している法務局に申請書類一式を持ち込んで相続登記をする方法です。不動産登記係という窓口に持ち込んでください。法務局の開庁時間は、原則平日の8:30～17:15です。
持ち込む場合には、記入間違いがないかを一緒に確認してもらえます。万が一間違いがあったときのために、申請に使った印鑑を持参しましょう。
| メリット | その場で内容を確認してもらえるため、申請当日に不備に気付ける確実に書類の提出ができる（万が一の郵送事故などがない） |
| デメリット | 法務局が開いている時間に足を運ばなくてはならない時間や法務局に行くまでの交通費がかかる |
郵送
相続登記の書類を郵送するには、近くの郵便局から管轄の法務局へ「簡易書留」で郵送します。管轄の法務局の住所を記載し、封筒の表面には「不動産登記申請所在中」と赤字で記載してください。
相続登記完了の書類を郵送で受け取りたい場合、郵送で登記完了証の交付・原本の還付を希望する旨も同封しましょう。返信用封筒と、返送に必要な分より多めの切手を同封するのも忘れないようにしてください。
郵送のデメリットは、申請書類に不備があった際の対応が容易ではない点です。専門家にチェックを依頼して完璧な状態にしてから、郵送するのとおすすめします。
| メリット | ・遠方の管轄局でも、近くの郵便局で手続きができる ・申請だけでなく登記登録完了の書類郵送で受け取れる |
| デメリット | ・窓口申請よりも、多少登記完了日が遅くなる（郵送で時間がかかるため） ・その場で不備への対応ができない ・郵送事故の可能性も少なからずある ・不備があった場合、遠方の法務局だと訂正が容易ではない |
オンライン
自宅にいながら相続登記の申請ができる方法として、オンライン申請があります。オンライン申請するには、以下の設備が準備できる環境が必要です。
- ● 法務省の登記オンライン申請システムのダウンロード
- ● 電子署名
オンライン申請システムが利用できる時間は、平日の8:30～21:00まで。当日の受付扱いになるのは8:30～17:15です。法務省による「不動産登記の電子申請（オンライン申請）について」にて、システムの詳しいダウンロード方法などは確認できます。PCの操作にある程度慣れているという人は、オンラインでの手続きも方法のひとつです。
| メリット | ・自宅などPCが使用できる環境から手続きが可能 |
| デメリット | ・申請システムなどのダウンロードに手間がかかる ・提出書類のPDF化などが必要になる |
相続登記しない場合の問題
相続登記をしない場合、相続人に以下のような問題が出てくる可能性があります。
- ● 罰則の対象になる
- ● 不動産の売却ができない
- ● 不動産を担保にした融資が受けられない
- ● 相続税評価額に影響する
- ● 相続人が亡くなった際に混乱が生じる
トラブルが発生する前に、それぞれの問題について理解しておきましょう。また、
罰則の対象になる
2024年（令和6年）4月の相続登記の義務化が開始された以降は、相続の事実を知った日から3年以内に相続登記が必要です。相続登記を放置すると罰則として10万円以下の過料が対象となり、相続人にとってこれから大きな問題になることが考えられます。
過去の相続登記も対象になるため、相続人が多くなり過ぎて登記が手に負えないような場合は、専門家への相談を検討するのが良いでしょう。
不動産の売却ができない
相続登記していない不動産は売却できません。登記簿がなければ所有権を証明できないためです。
自分の所有物だと証明できないものを、勝手に第三者へ売却することはできません。相続登記を怠ったがために不動産売却がスムーズに進まなければ、売却の機会を逃してしまうかもしれません。
不動産を担保にした融資が受けられない
金融機関では融資を希望する本人でないと進められない手続きが多くなっています。不動産を担保にした融資も例外でなく、所有者でなければ手続きが進められません。
不動産を担保にした融資を利用するには相続登記を済ませておき、所有者である証明が必須であると理解しましょう。相続登記を済ませてから、融資の相談を行うようにしてください。
相続税評価額に影響する
相続税評価額とは、相続税を計算するときの基準となる財産の価格です。相続登記を行っていないと、次の相続が発生した際に、相続税評価額が余分に加算される可能性があります。
相続対象となる不動産の使用状況などにもよるため、一概に損をするとは言い切れないのが現状です。しかし想定外の税額を上乗せにされる可能性があるのは間違いありません。早めに手続きを行うのがよいでしょう。
相続人が亡くなった際に混乱が生じる
不動産の相続を放棄したまま、本来相続人であったはずの人がなくなると、さらにその次の相続で混乱を招く可能性が高まります。
例えば、元々不動産を持っていた方（Aさん）が亡くなったとします。Aさんに奥さんと子供がいた場合、相続人の対象となるのはAさんの妻と子供たち（長男B・次男C・三男Dさん）です。
ここで不動産登記をおこなわず、長男Bさん（妻子あり）が亡くなったとします。この時点で相続登記をしようと思った場合、Aさんの妻と長男Bさんの妻・子供（2人）、さらに次男CさんとCさんの妻・子（3人）、三男Dさんの計11人で遺産分割協議をすることになります。
本来の相続人はAさんの妻子4人だったはずなのに、相続登記を放置したことで11人まで増えてしまいました。
遺産分割協議では、相続人全員の印鑑証明書と実印・遺産分割協議書の作成が必要です。放置すればするほど相続が大変になり、混乱につながるでしょう。
相続登記は自分でできるが手がかかる
相続登記は、必要な書類を揃えて申請書を準備できれば自分で申請が可能です。しかし、必要書類が多くあることや登録免許税の計算・遠方への郵送の場合、不備があると訂正が容易にできないなどの懸念が拭いきれません。
書類集めや作成に時間が取れない、不備のない書類を提出して早く申請を終えたいと考えている人は、専門家に依頼するといいでしょう。
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