相続した不動産の名義変更が義務化される？｜手続きの手順を解説
これまでは不動産の名義変更は義務ではなかったため、名義変更せずに放置されるケースも少なくありませんでした。しかし、2024年（令和6年）4月からは、相続した不動産の名義変更が義務化されます。
不動産の名義変更は期限内に手続きをしないと、罰則の対象となる可能性もあるため注意が必要です。とはいえ、名義変更の手続きは複雑で、どこから始めればいいのかわからない方も多いでしょう。
本記事では、相続した不動産の名義変更が義務化されるタイミングやかかる費用、具体的な手続きの流れ・必要書類について詳しく解説します。
相続登記に関する疑問や不安を解消しスムーズに手続きを進められるよう、ぜひ参考にしてください。
相続した不動産の名義変更は2024年の4月から義務化される
2024年（令和6年）4月より、相続した不動産の名義変更が義務化されます。新しい法律では、相続開始を知った日から3年以内での相続登記（名義変更）が義務付けられました。
被相続人から相続人への名義変更について正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料に処される場合があります。また、今回の義務化は過去の相続分も対象となるため、相続登記が済んでいない不動産がある方は注意が必要です。
必要書類を揃えたうえで法務局へ提出することで、不動産の名義変更を行えます。必要書類や申請の流れは後述するため、ぜひ参考にしてください。役所などへ取りにいく必要がある書類もあるため、早めの対応がおすすめです。
3年以内の申請が間に合わない場合や、ご自身で申請書類を作成することが難しい場合には、専門家に相談するといった方法を検討すると良いでしょう。
相続した不動産の名義変更にかかる3種類の費用
相続した不動産の名義変更をする際には、大きく分けて以下3種類の費用が必要になります。
- ● 名義変更に必要な書類の取得にかかる費用
- ● 登録免許税
- ● 司法書士への報酬
それぞれの費用はどのような場面で必要になるのかだけでなく、費用相場についてもお伝えします。
名義変更に必要な書類の取得にかかる費用
名義変更に必要な書類は、自作できるものから役所に取り寄せが必要なものまでさまざまです。被相続人や相続人全員の戸籍謄本、被相続人の除籍謄本・相続人の住民票・印鑑証明書などがあります。
一通あたり1,000円以下の場合がほとんどであることを鑑みると、すべての書類の取得にかかる費用は数千円～1万円ほどが目安です。
登録免許税
相続した不動産の名義変更には法務局への申請が必要であり、申請の際には「登録免許税」を支払わなければなりません。登録免許税は、印紙にて用意します。
登録免許税（印紙）は、不動産評価額に決められた税率を乗じることで計算が可能です。国税庁の「No.7191 登録免許税の税額表」にも記載されているとおり、相続の場合は不動産の科学に1,000分の4（0.4%）を乗じます。
不動産評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書や、役所で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。
司法書士への報酬
相続した不動産の名義変更は司法書士に依頼できます。依頼する場合には報酬の支払いが必要です。報酬額は事務所によって異なりますが、10万円前後が司法書士への報酬相場です。
相続登記（名義変更）はご自身でもできますが、多くの書類を準備する必要があることから、普段の生活と並行して行えないという方も少なくないでしょう。
誰かに依頼したいという場合は、登記（名義変更）の専門家である司法書士への依頼がおすすめです。
相続した不動産には相続税もかかる
相続した不動産の名義変更に加えて、相続税の納税義務も発生します。相続税とは、相続や遺贈により財産を取得した場合に課税対象となる税金のことです。
相続税は、不動産以外に相続した現金や預貯金・有価証券・貴金属などを含めた遺産の総額から算出します。計算方法は、以下のとおりです。
- 1. 基礎控除を算出する：3,000万円 + 600万円 × 法定相続人
- 2. 課税対象額を算出する：遺産総額 – 基礎控除額
- 3. 相続税額を算出する：課税対象額 × 税率 – 控除額
計算のなかで使用する相続税の税率および控除額は、国税庁の「No.4155 相続税の税率」にて定められています。
相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。申告期限を過ぎると、延滞税がかかります。ご自身での申告は難しいと感じる場合、専門家への相談がおすすめです。
相続した不動産の名義変更をする手順
相続した不動産の名義変更をする際には、以下の手順で行います。
- 1. 遺産分割協議書を作成する
- 2. 手続きに必要な書類をそろえる
- 3. 登記申請書を作成する
- 4. 法務局に提出する
- 5. 登記識別情報通知を受け取る
それぞれどのようなことを行えば良いのか、解説します。
1. 遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議書とは、話し合いで決まった「遺産分割の方法」「相続の割合」などの内容をまとめて記載した書類のことです。遺産分割の協議には相続人全員の合意が必要となります。
遺産分割協議書は決まった書式はありませんが、以下内容の記載が必須です。
- ● 被相続人の名前と死亡した日
- ● 相続人全員が遺産分割の内容に合意している旨
- ● 相続する財産の内容
- ● 相続人全員の名前と住所、実印の押印
未成年の相続人は法定代理人を立てる必要があり、その場合は代理人の実印押印・印鑑証明書も必要です。
2. 手続きに必要な書類をそろえる
相続した不動産の名義変更に必要な書類をそろえます。相続の名義変更の必要書類や入手・作成方法は、以下のとおりです。
| 種類 | 入手・作成方法 |
| 登記申請書 | 登録申請書は、法務局で名義変更の申請を行うための申請書類です。 遺産分割協議や遺言書・法定相続分のどの方法で不動産の名義変更を行うかにより、登記申請書の様式は異なります。 登記申請書の入手場所は、法務局の窓口または法務局のホームページのいずれかです。登記申請書の作成方法は、後述します。 |
| 収入印紙貼り付け台紙 | 不動産の名義変更で必要になる収入印紙を貼り付ける台紙を用意します。 A4サイズの白い紙を用紙し、上部に「収入印紙貼り付け台紙」と記載しておきましょう。 |
| 委任状（必要な場合のみ） | 委任状は、必要な場合のみ用意します。必要になるのは「共同相続人がいる場合、相続人の1人だけが名義変更の申請へ行く場合」または「相続人以外の人が代わりに名義変更の手続きに行く場合」です。 法律で決められた内容の記載が必要になります。作成自体は、相続人と代理人のどちらが行ってもかまいません。 |
| 相続関係説明図（必要な場合のみ） | 相続関係説明図とは、家系図のような図のことです。被相続人と相続人の関係性を記載します。 提出は必須ではありませんが、申請で提出する戸籍謄本類の原本を還付してもらうには、提出が必要です。 相続関係説明図に決まった形式はなく、必要事項をA4用紙に記載し作成します。 |
| ほか手続き方法により必要になる書類 | 不動産の名義変更は、遺産分割協議や遺言書・法定相続分のどの方法で不動産の名義変更を行うかにより、必要な書類が異なります。 ケース別に必要になる書類は、以下のとおりです。 【遺産分割協議の場合】遺産分割協議所の作成：相続人全員の署名・捺印が必須（実印） 相続人全員の戸籍謄本相続人全員の印鑑証明書被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本 【法定相続分｜遺言書や遺産分割協議がない場合】被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本相続人全員の戸籍謄本 【法定相続分｜共有名義で相続登記の場合】被相続人（故人）の出生から死亡までの除籍謄本・改正原戸籍謄本相続人全員の戸籍謄本（相続しない者も含む） 【遺言書による相続の場合】被相続人の死亡時の戸籍謄本相続人の戸籍謄本公正証書遺言の正本または謄本 自筆遺言書の場合は遺言者の死亡後に家庭裁判所で検認の手続きを得た遺言書 主に役所で取得する、または自身で作成して書類を用意することになります。 |
名義変更の状況によって、必要な書類を適切に準備できるようにしましょう。
3. 登記申請書を作成する
登記申請書は不動産の名義変更の申請書類です。書類は、法務局の窓口または法務局のホームページからダウンロードする方法で入手できます。
法務局のホームページでは書類をダウンロードできるだけでなく、遺言（公正証書・自筆証書）や法定相続・遺産分割・遺贈または単独申請といった、それぞれの申告書の記載例を見られるようになっています。
【法務局ホームページの画面｜一例】
見本をみながら、登記申請書を作成してください。
4. 法務局に提出する
相続した不動産の名義変更に必要な書類をすべて用意したのち、法務局へ提出します。法務局への提出方法は、以下の3つです。
| 法務局の窓口 | 相続した不動産の管轄の法務局に申請書類一式を持ち込み、名義変更の申請をする方法です。 法務局の開庁時間に来訪する必要はありますが、万が一書類に不備があった場合でも、その場で訂正が可能です。申請書類で使用した印鑑を持参するようにしましょう。 |
| 郵送 | 郵便局から、相続した不動産の管轄の法務局に書類一式を郵送する方法です。お住まいの近くにある郵便局から申請書類を提出できるのが大きなメリットとなります。 ただし、書類に不備があった場合、対応に時間がかかります。専門家に依頼するなどして、書類不備がない状態にしてから郵送するのがおすすめです。 |
| オンライン | オンライン申請は、自宅にいながら、相続した不動産の名義変更を行える方法です。「法務省の登記オンライン申請システムのダウンロード」「電子署名」の2点を準備する必要があります。 パソコンの操作が慣れている方であり、手順どおりに申請ができるという方におすすめの方法です。 |
それぞれの提出方法には記述した特徴があるため、ご自身が行いやすい方法で提出してください。
5. 登記識別情報通知を受け取る
相続による不動産の名義変更の申請をしてから、実際に名義変更が完了するまでには、一般的に1～2週間前後かかります。
完了後に発行される「登記識別情報通知」が権利証となります。しかし、名義変更が完了しても、その旨の連絡が来るわけではありません。
提出時に変更手続き完了の目安日程を確認し、完了の時期になったら法務局で登記識別情報通知を発行してもらいましょう。
相続した不動産の名義変更は煩雑なので専門家に相談を
相続した不動産の名義変更が2024年（令和6年）4月から義務化されるにあたり、名義変更を放置していると罰則を科される可能性があります。
しかし、名義変更の手続きは複雑で時間もかかるため、自分で行うことに不安を感じる方も多いでしょう。特に、相続人が多数いる場合や、相続人の中に連絡が取れない人がいる場合は、いっそう手続きが難航することが予想されます。
そのようなときは無理にご自身で抱え込まず、司法書士などの専門家に相談するのもおすすめです。
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