相続した土地の登記方法は？期限・費用・必要書類まで徹底解説
相続で土地を引き継いだら、すぐに登記（名義変更）を行う必要があります。2024年からは相続登記が義務化され、原則として3年以内に手続きを行わなければ10万円以下の過料が科されます。
登記をしないまま放置すると、売却や活用が難しくなるなどトラブルの原因にもなる恐れがあり、いままで以上に注意しなければならなくなりました。
本記事では相続登記の手順や必要書類、費用を分かりやすく解説します。
相続時に土地登記が必要な理由
相続登記とは、亡くなった方名義の土地を相続人の名義に変更する手続きです。そもそも不動産は、法務局で所有者が管理されており、相続が発生しても自動的に変更されません。そのため、所有権を明確にするには、自ら手続きを行う必要があるのです。
登記を行わないと、第三者に所有権を主張できず、不動産を売却したり担保として利用したりすることが困難になります。さらに、相続人が増えると権利関係が複雑になり、手続きも煩雑になる可能性があります。相続が発生したら、早期に手続きをしましょう。
2024年から義務化！相続登記の期限とは？
2024年4月から相続登記が義務化されます。これまでは相続した土地の登記について期限はありませんでした。しかし、法律改正によって、相続が発生したことを知った日から3年以内に必ず登記手続きを行う必要ができたのです。
もし、この期限を過ぎても登記をせず放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。期限内に確実に手続きを完了させることが重要です。
相続登記の基本的な流れ
相続登記の流れは、基本的には以下のとおりです。
| 1.相続人の調査・確認（戸籍謄本の取得） 2.遺産分割協議の実施（協議書作成） 3.登記申請書の作成・提出（法務局への申請） |
例外はありますが、おおむね上記の流れで相続登記を行います。それぞれ詳しく解説します。
1.相続人の調査・確認（戸籍謄本の取得）
相続登記では最初に「誰が相続人であるか」を明確にする必要があります。そのために、亡くなった方（被相続人）の戸籍謄本を役所で取得し、生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍を集めます。
相続人は法律で決まっており、配偶者や子ども、親や兄弟姉妹など、正確な相続関係を戸籍によって証明しなければなりません。戸籍調査を行って相続人の調査が終わり、法務局に提出する書類の基礎資料が整い、その後の登記手続きがスムーズに進みます。
2.遺産分割協議の実施（協議書作成）
相続人が複数いる場合、土地を含む遺産を誰がどのように引き継ぐかを決めるため、「遺産分割協議」を行います。協議がまとまったら、話し合いの結果を「遺産分割協議書」という書類にまとめ、全員が署名・実印で押印します。
一方、遺言書がある場合は基本的に遺言書の内容が優先され、原則として協議は不要です。ただし、遺言書に記載のない財産がある場合や、相続人全員の合意により遺言書と異なる分割をする場合には、改めて遺産分割協議が必要になります。
3.登記申請書の作成・提出（法務局への申請）
遺産分割協議が完了したら、相続登記のための「登記申請書」を作成します。登記申請書には、相続人の住所・氏名、登記する土地の所在や地番、申請理由などを正確に記載しなければなりません。
遺産分割協議書や戸籍謄本、印鑑証明書や固定資産評価証明書など、必要書類を揃えて管轄の法務局へ提出してください。申請書類に不備があると登記が遅れたり、やり直しが必要になったりするため、書類提出前に入念なチェックを行いましょう。
相続登記の期限はいつまで？
2024年4月1日以降、相続登記が義務化されました。これまでは相続登記に期限はなく、いつでも自由に手続きができました。しかし義務化により、「相続が発生したことを知った日から3年以内」に相続登記を完了する必要ができたのです。期限を過ぎると、10万円以下の過料（行政罰）が課される可能性があります。
なお、義務化前に発生した相続についても、2027年3月末までの登記が義務付けられています。いずれにしても早めの相続登記が必要です。
土地登記に必要な書類と取得方法
相続登記にはいくつかの書類が必要です。多くは自治体の窓口で取得可能ですが、複数の書類が必要になる関係で、想定より時間がかかってしまう恐れもあります。書類不足や記載ミスは登記手続きが遅れる原因になるため、余裕をもって早めに収集を始めましょう。
相続登記に必須の書類一覧
相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 | 内容・用途 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 法務局 | 土地の名義変更申請のために作成 |
| 被相続人の戸籍謄本（出生～死亡まで） | 被相続人の本籍地の役所 | 相続人を確定するために必要 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 被相続人の住所地の役所 | 最後の住所を証明するために必要 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の役所 | 相続人を特定・確認するために必要 |
| 相続人全員の住民票 | 相続人の住所確認のために必要 | |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 遺産分割協議書への添付のため | |
| 遺産分割協議書 | 相続人間で作成（自作または専門家依頼） | 誰がどの財産を相続するかを証明するために必要 |
| 固定資産評価証明書 | 土地所在地の市区町村役場 | 登録免許税算出のため土地評価額を証明 |
これらの書類は、漏れなく準備し法務局に提出する必要があります。漏れや間違いがあると再提出が求められ、手続きが遅れるため、早めに正確に準備しましょう。
書類取得時の注意点
相続登記の必要書類を取得する際、戸籍謄本は「出生から死亡まで」のすべての期間が途切れなく証明される必要があります。役所が複数にわたる場合、戸籍の漏れがないよう十分注意しましょう。
また、書類の中には有効期限が定められているものがあります。印鑑証明書や住民票は、取得後3か月以内のものが求められる場合が多いため、取得のタイミングに注意してください。
同時に、土地所在地と管轄役所を間違えてはいけません。固定資産評価証明書は土地所在地の役所でのみ取得可能です。住民票所在地では取得できない場合もあるため、事前に所在地を確認しておきましょう。
相続登記費用の目安
相続登記にかかる費用は、自分で行う場合と専門家に依頼する場合で変わります。それぞれ詳しく見てみましょう。
相続登記を自分で行う場合
相続登記を自分で行う場合、必要な費用は主に「登録免許税」と「書類取得費用」です。登録免許税は土地の固定資産評価額の0.4%と決まっています。たとえば、土地の評価額が1,000万円なら4万円です。
また、書類取得費用として戸籍謄本・住民票・印鑑証明書などの取得に約1万円程度かかります。専門家に依頼する場合より費用は抑えられるメリットがある一方、書類不備による再提出リスクもあるため、十分な準備と確認が必要です。
専門家に依頼する場合
相続登記を司法書士などの専門家に依頼した場合、一般的に必要な費用は約5～10万円程度です。これに土地の評価額に応じた登録免許税（固定資産評価額の0.4％）が加算されます。土地の評価額が1,000万円の場合、登録免許税（4万円）を含めて9～14万円程度が相場となります。
専門家に依頼すると書類取得や申請手続きをすべて任せられ、書類不備や申請ミスのリスクを防げます。また、複雑な相続の場合や複数の土地がある場合は、専門家に依頼したほうが良いでしょう。
土地登記が完了するまでの期間
相続登記を申請してから完了するまでの期間は、通常1週間から2週間程度です。ただし、書類や申請内容に不備があると修正や追加書類の提出が必要となり、1ヶ月以上かかることもあります。
特に相続人が複数いるケースや複雑な土地形状、権利関係の問題がある場合は、手続きが長引く可能性が高くなります。スムーズな登記のためには、あらかじめ書類を入念に確認し、不備のない状態で提出することが重要です。
相続登記を専門家に依頼するメリット
相続登記を司法書士などの専門家に依頼すると、書類準備から法務局への手続きまで一括して任せられます。相続登記には戸籍や評価証明など多くの書類が必要で、手続きが複雑なため、自分で行うと書類不備やミスが起こりやすくなるかもしれません。
専門家に依頼すれば、書類不備のリスクが減り、迅速かつ確実に手続きを進められます。また、相続人間のトラブルや土地の権利関係が複雑な場合でも、法律の専門知識に基づいた適切なアドバイスを受けられるのも大きなメリットです。
一定の費用は発生するものの、煩わしい手続きやミスを防止できます。特に相続した土地が多い場合や複雑な場合は、司法書士に相談すると良いでしょう。
相続登記を依頼する専門家の選び方
相続登記を依頼する専門家として一般的なのは、司法書士です。司法書士を選ぶ際には、「相続登記の実績が豊富であること」「明確な費用提示があること」「対応が丁寧で質問に的確に答えてくれること」の3点がポイントになります。
費用の安さだけで選ぶと、経験が乏しくミスが多い専門家にあたるリスクもあります。ホームページや口コミを確認し、無料相談を活用して対応を比較したうえで、相続登記に詳しい信頼できる司法書士を選びましょう。
相続登記が不安なら専門家に相談を
相続登記は、不動産の名義を相続人に変更する重要な手続きです。2024年4月以降は義務化され、3年以内に登記を済ませないと罰則が科されます。相続登記を行うには戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書など多くの書類が必要で、ミスがあると手続きが遅れたり、後々トラブルにつながる恐れもあります。
手続きを確実に行い、相続人間のトラブルや罰則を避けるためにも、司法書士など専門家へ相談するのがおすすめです。
ひろしま相続・不動産ホットラインでは、相続に関する無料相談を承っております。相続全般のお悩みをご相談いただける体制が整っています。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。お客様の状況に合わせた最適なアドバイスをさせていただきます。
