雑種地とは？相続した土地が雑種地になるか判断する方法
「雑種地」に関する相続税の計算は、プロの税理士でも間違えることが多いといわれています。
「雑種地って何？」
「雑種地かどうか確認する方法を知りたい」
「雑種地を相続する際に気を付けることは何？」
この記事では、雑種地を相続する、もしくはお持ちの不動産のなかに雑種地があり相続対策をしたい方に向けて、雑種地に関する注意ポイントについてご紹介します。
雑種地とは
雑草地とは、特定の用途が決まっていない土地を指します。不動産登記事務取扱手続準則第68条および第69条によれば、土地の用途は次のとおりです。
| 地目 | 用途 | |
| 1 | 宅地 | 建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地 |
| 2 | 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 3 | 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 4 | 山林 | 耕作の方法によらないで空き地、竹木の生育する土地 |
| 5 | 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地 |
| 6 | 牧場 | 家畜を放牧する土地 |
| 7 | 池沼 | 灌漑用水でない水の貯留地 |
| 8 | 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
| 9 | 雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地 |
地目は、土地の表示に関する登記事項で、法務省令で定められた土地の用途です。上記の1～8までの項目およびほか22種類の用途のどれにも該当しない土地が雑種地と判断されます。
土地登記簿の表題部には、土地の所在・地番・地目・地籍（土地面積）が記載されており、地目は、現状と利用状況によって決められます。
具体的な雑種地の例
「いずれにも該当しない土地」が雑種地と定められていますが、その具体的な代表的な用途は次のとおりです。
- ● 駐車場
- ● ゴルフ場
- ● 資材置き場
- ● 空き地
- ● その他
順に説明します。
駐車場
駐車場は雑種地の代表的な使用例です。何も整備されていない青空駐車場はもちろん、アスファルトで整備されている、土地の上に構築物を設置している、そのような場合も雑種地として評価されます。
登記簿上では宅地として記載されてしても、駐車場として利用されていれば土地評価の際は、雑種地となることもあります。その理由は、土地評価は現在の利用状況で判断されるからです。
ゴルフ場
ゴルフ場も雑種地の代表的な例です。ゴルフ場の相続は、ゴルフ場事業者に貸し付けている土地の相続といったケースが多いかもしれません。
雑種地と分類されることが多いゴルフ場ですが注意点もあります。雑種地の評価方法は、とくに決められておらず近隣の地目に準じて評価されます。
評価方法には、おもに次の3つです。
| 所在地域 | 評価方法 | |
| 1 | 市街化区域およびそれに近接する地域 | 宅地比準方式 |
| 2 | 1以外の地域 | 倍率方式 |
| 3 | 1と2以外の地域 | 通常の雑種地評価 |
市街化区域およびそれに隣接する地域にゴルフ場がある場合、相続税は路線価によって評価されます。また倍率地域に所在するゴルフ場であれば、定められている倍率を乗じて計算。
さらにそれ以外のケースであれば、通常の雑種地として評価されるなど、所在地域によって評価方法が違ってきます。また山林として評価されるケースもあり、近隣の利用状況によって評価が変わる点は注意が必要でしょう。
資材置き場
市街化調整区域と呼ばれる地域は、建物の建築が規制されており、資材置き場として活用しているケースが多く見られます。第三者に土地を貸していることも多く、その場合は貸借権が設定されている雑種地として評価されます。
ただし、もともと畑や田であった土地を資材置き場などに利用している場合は注意が必要です。農地法第4条にて農地を農地以外に転用する場合、都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要です。しかし許可を受けずに利用していると確認された場合、農地に戻すよう原状回復の処分が下されることがあります。
空き地
空き地や未使用地も雑種地に該当します。原野との区分が難しいといわれていますが、次のようなポイントが判断基準です。
| 原野 | 竹木はなく、雑草や灌木が生い茂っている |
| 雑種地 | 竹木・雑草・灌木も生い茂っておらず、ほかの地目にも該当しない |
原野に似たものとして山林がありますが、山林の条件は「おもに竹木が生い茂っている」です。原野・山林のどちらの条件にも当てはまらない土地で、未使用の空き地が雑種地となります。
その他
雑種地と評価される土地は、ほかにも次のような例があります。
- ● 墓地・火葬場
- ● 神社や寺の敷地
- ● 水道用地・用水路・ため池・堤防
- ● 公園
- ● 公衆用道路
- ● テニスコートやプールで宅地に接していないもの
- ● 鉄塔や変電所のある土地でほかの目的に使用できない土地
- ● 運動場・遊園地の建物以外の部分
- ● 飛行場の建物以外の部分
- ● 競馬場内の土地や馬場
建物が敷地内にある場合、その土地部分を雑種地として評価する場合と宅地と評価する場合があります。現状での使用状況で判断されるので、それぞれ調査が必要です。
雑種地と宅地の違い
雑種地は「宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地のどれにも当てはまらない土地」と定義されています。違いを知るためには「宅地」の定義を確認する必要があるでしょう。
宅地の定義は「建物の敷地およびその維持もしくは効用をはたすために必要な土地」です。つまり多くの場合、建物が立っていれば宅地と評価されます。
ここで問題なのは、ゴルフ場に建てられているクラブハウスや店舗と駐車場を一体で利用している場合などです。利用面積や建物の種類によって雑種地と評価されたり宅地と評価されたりとさまざまです。判断が非常に難しい部分なので、専門知識がある税理士に相談することをおすすめします。
雑種地かどうか判断する方法
土地の評価は、現状の利用状況によって変化します。雑種地か否かを判断する方法は次の2つです。
- ● 実際に現地まで赴く
- ● 住宅地図で確認する
順に見ていきましょう。
実際に現地まで赴く
現況により評価が決まることから、一番確実なのは現地まで行って確かめることです。相続税申告の際、土地をどの地目で評価するかは相続開始日の現況で判断されます。
例えば、登記簿上の地目が「宅地」と記載されていたとしても、相続発生時に駐車場として使用されていれば、財産評価上では「雑種地」に分類されます。
現地でチェックする主なポイントは次のとおりです。
- ● 土地の上に建物が立っている
- ● 農地として利用されている
- ● 山林になっている
これらの条件に当てはまらなければ、雑種地である可能性は高いでしょう。
住宅地図で確認する
もし相続した土地が遠方で確認に行けない場合は、住宅地図などで確認しましょう。Googleマップや航空写真、全方位カメラなどで現況が確認できるはずです。
確認の際には、付近の土地利用状況もチェックしておくといいでしょう。というのも雑種地には決まった評価方法がなく、対象の雑種地と状況が類似する付近の土地評価が影響します。似た状況の近隣の土地と比較して価値を決めることから、この方法は「近傍地比準価額方式」とよばれています。
雑種地かどうかの判断でやってはいけないこと
現地に行き確認できない、航空写真やストリートビューでも確認できないケースは要注意です。先述したように、土地評価は登記簿に記載された地目ではなく現況で判断されます。ですので、登記簿謄本に記載された地目をそのまま鵜吞みにするのは避けたいところ。
地図などで確認が困難な場合は、固定資産税の課税地目を確認してみましょう。毎年5月頃に土地の所有者に送付される「固定資産税納税通知書・課税明細書」で確認できます。「登記簿上の地目と固定資産税上の現況地目」の項目をチェックしましょう。
この現況地目は、市町村の担当者が1月1日時点の現況で判断しており、課税地目が「雑種地」と記載されていれば、その土地は雑種地の可能性が高いはずです。
ただし問題点もあります。毎年必ず担当者が現況を確認しているとは限りません。数年に一度しか確認していない場合もあるので、なるべく直接確認したいところです。
雑種地かどうかの判断は難しい！迷ったら専門家に相談を
雑種地の判断や評価は非常に難しく、専門家へ相談したうえで判断することをおすすめします。その理由は、雑種地に関しては土地評価の倍率が定められておらず、現地調査や専門知識が必要だからです。
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