不動産の共有持分を相続したら？取るべき対処方法を紹介
不動産の共有持分を相続した場合、共有物の全部（不動産の全部）について、その持分に応じた使用をすることができます。しかし、賃貸として活用する・リフォームする・売却するなどが、原則共有者全員の同意がないと行えません。
独断で不動産の方針などを決められないことから取り扱いが難しい場合も多く、他者が関わってくるためにトラブルが起こる可能性もあります。
本記事では、共有持分を相続した場合のリスクや取るべき対処方法について解説します。共有持分の固定資産税だけを支払い損してしまわないよう、参考にしてください。
共有持分とは
共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で所有している場合の「それぞれの所有権の割合」のことです。権利上の割合であり、目にみえる形で物理的な所有スペースが決まっているわけではありません。
不動産の所有権の割合は「○分の○」という形式で表され、遺産分割をする前は共有者に均等に共有持分が割り振られます。例えば4人で一つの不動産などを所有するとなれば、一人当たりの共有持分は「4分の1」です。
自身の共有持分のみであれば、売却などの処分は自由に行えます。しかし、不動産全体の活用や売却・抵当権の設定などは、共有持分を保有しているほかの共有者の承諾を得なければなりません。
共有持分になる具体例
不動産などが共有持分となるには、いくつかの状況が考えられます。具体例は、以下のとおりです。
【共同購入した場合】
- ● 夫婦でお金を出し合いマイホームを購入した
- ● 二世帯住宅のために親子でお金を出し合い家を購入した
- ● マイホームの購入資金を親が援助した
これらの場合、出した金額に応じた共有持分を所有することになります。
【相続により発生した場合】
- ● 故人の不動産を相続する際に親族の複数人で共同名義にした
- ● 親が所有していた共有持分を相続した
相続で共有持分になる際には、法定相続分や遺産分割で共有持分の割合が決まります。権利の放棄も可能で、持分放棄の登記申請を行うことで放棄が成立します。
【その他】
- ● 近隣住民同士で私道の持分を共有している
- ● マンションの廊下やエレベーターなど共用設備の権利を持っている
私道については、共有している住民の人数に合わせて私道の所有権が決まります。例えば、1つの私道を3人で持っている場合、それぞれの共有持分は「3分の1」です。
マンションの共用設備に関しては、権利者全員を登記するのは難しい場合があります。そのため、近年では「規約共有部分」という扱いになり、共有持分としての権利が登記されない例も増えました。
しかし、昔からあるような古い団地やマンションでは共用設備を共有持分として登記されていることも珍しくありません。これらの共有持分は、相続財産に含まれます。相続税の課税対象にもなり、相続手続きも必要です。
共有持分も名義変更が必要
不動産の共有持分は、登記がされています。そのため、共有持分の相続が発生した場合、名義変更が必要になります。
共有持分の具体例で紹介した「故人の不動産を相続する際に親族の複数人で共同名義にした」を例にしてみましょう。
故人が所有していた不動産を、4人（A・B・C・Dさん）で相続したとします。一人あたりの共有持分は4分の1となり、それぞれ相続人として登記することになります。
そのうちのAさんが亡くなった場合、ほかのB・C・Dさんで自動的に3分の1ずつの持分になるわけではありません。4分の1を所有していたAさん自身の相続人が共有持分を相続する権利があり、相続することになれば名義変更が必要です。
また、ほかの共有者であるB・C・Dさんに変更することも可能なため、状況に応じて話し合いなどが必要になるでしょう。B・C・Dさんになる場合でも、名義変更は必要です。
不動産を共有で維持することのリスク
共有持分は不動産を共有で所有している他者がいるため、独断で不動産全体の方針を決めることはできません。そのことから、不動産を共有で維持する場合に以下のリスクが考えられます。
- ● 活用・売却しにくい
- ● 今後の相続の際にさらに複雑になる
- ● 放置される
- ● 共有者が勝手に売却する恐れがある
一つひとつ、詳しくみていきましょう。
活用・処分がしづらい
不動産を共有で所有していると、誰かひとりの判断で活用や売却などの方針を決められません。賃貸やリノベーションでの増改築・抵当権の設定などを行うためには、所有者全員の同意が必要です。
複数人で共有している不動産で独断にてできることは、保存と使用のみとなります。ひと家族だけで別荘として利用したり、1人で住むなどが可能です。使用している中で、不動産の軽い修繕などはできますが、リノベーションなどのレベルで修繕はできません。
活用・処分のどちらにしても、共有者全員の話し合いと同意が必要になる点はとても面倒です。話し合いができずに方向性が決められないなどのリスクにもなり得ます。
今後の相続の際にさらに複雑になる
不動産を共有している人が亡くなった場合、そこから相続が行われることになります。共有持分からさらに細かく分けて相続される場合もあり、不動産の共有者が増え複雑になる可能性があるでしょう。
本来必要な登記がされないといったケースもあり、誰が共有で所有しているのか・どの程度の割合を所有しているのかが不明になることも考えられます。
共有している所有者が不明になれば、不動産の売却などを進めるのは容易ではありません。
放置され維持管理コストだけがかかる
不動産の共同所有は、活用や売却などをする際に所有者全員の同意が必要です。人数が多くなればなるほど話し合いは簡単にできず、不動産が放置される結果になりかねません。
不動産を所有しているだけで、固定資産税などの維持管理コストはかかります。なにもできずただ所有しているだけなのに、コストはかかり続ける結果になってしまいます。
共有者が勝手に売却する恐れがある
共有持分は、自分の分だけであれば売却が可能です。例えば、今まで親戚の4人で共有していたとしても、その先も必ず親戚同士で共有しなければならないわけではありません。誰か1人の共有者が、見ず知らずの他人に売却もできます。
不動産について方針を決めたい場合など、まったくの他者も交え話し合いをするのは容易ではありません。また、共有持分の専門業者などに売却された場合、ほかの持分について譲渡を求められるなどのトラブルになる可能性も考えられます。
共有持分を相続したときに取れる対処法
共有持分のリスクを考えて、相続したくないと思う方もいらっしゃるでしょう。共有持分を相続したときに取れる対処法は、以下のとおりです。
- ● 売却する
- ● 放棄する
- ● 分筆する
これらについて、くわしく解説します。
売却する
共同で所有している不動産のすべてを勝手に売却はできませんが、自身の共有持分のみであれば自由に売却できます。親族などではない、まったくの他人に売却も可能です。
不動産すべてを所有できる単独所有権に比べると、売却の価格はどうしても低くなります。しかし、固定資産税が今後もかかり続けると考えれば、所有しているだけの共有持分は売却してしまうのがよい場合も多いでしょう。
放棄する
共有持分は、理論上放棄することは可能です。本人が放棄の意思表示をすることで、共有持分の放棄が成立します。
放棄した持分は、不動産を共有するほかの持分者に移転します。ただし、持分放棄の登記をする場合、登記申請の実務においては、持分を放棄する者と持分を受ける側との共同申請となるため、協力を得られなければ実質名義変更ができないません。その場合、訴訟等により判決なりがでれば単独での登記申請ができる道もあります。
また、見落としがちなのが、放棄をすると税法上では持分放棄は「贈与」になるために贈与税が発生する場合もある点、理解が必要です。
また、共有者全員が持分を放棄して最後の1人になった場合には、不動産の単独所有となります。その場合、放棄はできなくなるため、売却・贈与などの方法で不動産を手放す必要が出てきます。
分筆する
共有持分を分筆することで、それぞれが不動産を単独所有している状態にできます。分筆とは、土地を分割し、独立したひとつの土地として登記の手続きを行うことです。
土地を分筆する際に、建物があっても分筆できます。基本的には建物がある土地とない土地に分けますが、どちらの土地にも建物がある状態での分筆も可能です。
一方で、土地の形状や道路に接しているかの状況・市街化調整区域かなどにより分筆ができない場合もあります。自身の共有持分の不動産が分筆できるか否かは、役所や専門家へ確認するのがおすすめです。
私道の共有持分が相続の対象になった場合
土地や建物といった不動産自体を単独所有していても、不動産の前面道路が私道で、近隣住民と共有して持っている場合があります。私道の共有持分も、相続の際には名義変更が必要です。
私道の共有持分は公衆用の道路という扱いになる場合も多く、固定資産税の支払いがないといった状況であることも考えられます。
税金の支払いがないからといってうっかり相続登記を忘れてしまうと、のちに大きなトラブルになりかねません。私道の共有持分については、特に慎重になる必要があります。
- ● 私道の共有持分の登記手続き
- ● 私道持分がないと再建築ができない
以上の2点について、くわしくみていきましょう。
共有持分の登記手続き
土地を単独所有と私道の共有持分の登記手続きは、登記により移転する権利が「すべて移転する」「共有持分のみ移転する」のかが違う点になります。
基本的な登記にかかる流れや方法は同じです。しかし、登録免許税の計算については、単独所有と共有持分で異なります。
共有持分の計算については、土地や建物の評価だけでなく、持分を乗じるなどの計算方法を用いなければなりません。登記手続き上での違いも出てくるため、共有持分の登記手続きは専門家への相談がおすすめです。
私道持分がないと再建築できない
私道持分を相続登記していないと、建物の再建築ができないといったトラブルにつながる可能性があります。建築基準法の第四十三条以降に記載されている、敷地と道路の関係が問題となるためです。
私道の共有持分の関係で建物の再建築ができないとわかった際に手続きを行うことも、不可能ではありません。しかし長い年月が経ってしまうと、遺産分割に非協力的な相続人がでてきたり、相続人自体が増えていたりしてなかなか連絡を取り合うことも難しいでしょう。
私道の共有持分は法務局で調べることも可能ですが、確かな情報を得る必要があるため、専門家に相談するのがよいでしょう。
思わぬトラブルを招かないためにも共有持分については慎重に扱おう
不動産の共有持分は、共有者の同意が得られないと活用も売却もできません。共有者同士の話し合いが必要になるため、取り扱いが難しいのが現実です。
所有しているだけで固定資産税も発生してしまうため、共有持分の相続については慎重になる必要があるでしょう。
また、共有持分の登記手続きには特有の計算が必要です。私道の共有持分は確かな情報で相続を行わなければ、のちにトラブルに発展する可能性もあります。共有持分の相続は様々なリスクが考えられるため、専門家への相談がおすすめです。「ひろしま相続・不動産ホットライン」では、相続専門の税理士をはじめ、不動産・相続問題をチームでフルサポートしています。共有持分の放棄や売却・分筆・私道共有持分の調査なども、すべて対応可能です。共有持分の相続がトラブルに発展する前に、ぜひ相続のプロである「ひろしま相続・不動産ホットライン」にご相談ください。
