不整形地補正率とは？最大で40％評価額を下げられる！
土地の評価額は相続税に関係します。不整形地である場合は整形地に比べて土地活用がしづらいため、不整形地補正率を用いて評価額を算出することで、土地の評価額を下げることが可能です。
本記事では、不整形地補正率について詳しく解説すると共に、不整形地評価額の計算方法までお伝えします。不整形地補正率を理解したうえで土地の評価額を適切に計算できるようになりたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
不整形地とは
不整形地とは、正方形や長方形のように形が整っている土地ではなく、凹凸があったり四方の長さに偏りがあったりする“いびつで複雑な形の土地”のことです。不整形地の例としては、以下のような土地が挙げられます。
- ● 台形の土地
- ● 平行四辺形の土地
- ● L字型の土地（旗竿地）
- ● カドが凹んでいる土地（隅切り地）
- ● 三角地
- ● 境界がギザギザとしている土地
- ● 道路に直角に面していない土地（がけ地・傾斜地）
不整形地であると、土地の利用方法に制限のあることが多いことから、建築できる建物にも制約がかかりやすくなります。思うように土地を有効活用できない可能性が高いため、一般的に評価額は低くなります。
土地の評価方法
相続税や贈与税を計算する際には、土地の評価をおこない、算出される評価額を用いる必要があります。
不整形地の土地の評価方法は、以下の2種類です。
- ● 倍率方式
- ● 路線価方式
これらの評価方法には、国税庁が定める財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」を用います。それぞれの評価方法についての説明と計算方法について、くわしく見ていきましょう。
路線価方式
路線価方式とは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」にて路線価が定められている地域の評価に用いる方法です。
「路線価図・評価倍率表」の中の路線価図で土地の所在住所を調べた際、地図上に数字が表示されている場合、その土地は路線価方式を用いて土地評価を行うことになります。
路線価方式で評価額を算出する計算式は、以下のとおりです。
路線価 × 補正率 × 面積（平方メートル）
補正率は、国税庁で定められている「補正率表」から不整形地補正率表などを用いて算出することが可能です。不整形地の補正率の確認方法や算出方法については、のちほど詳しく解説します。
倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域に用いる評価方法です。土地の固定資産税評価額に、定められた倍率を乗じて算出します。
固定資産税評価額 × 倍率
固定資産税評価額は、すでに不整形地である土地の形状や接道状況が加味された状態となっています。そのため、不整形地だからといって、その分の補正率を考慮する必要はありません。
倍率は「路線価図・評価倍率表」の評価倍率表に記載されている倍率を使用します。
不整形地補正率による評価額の計算方法
路線価方式の計算方法を用いる場合、不整形地補正率を用いて計算することになります。路線価は標準の宅地を想定したものとなっているため、不整形地の利便性の悪さを考慮する必要があるからです。
不整形地補正率の求め方と不整形地補正率を用いた計算は、以下の手順で行います。
- 1. 地積区分を確認する
- 2. かげ地割合を求める
- 3. 不整形地補正率表に当てはめる
- 4. 不整形地評価額を算定する
不整形地補正率の求め方から計算方法まで、詳しく解説します。
1. 地積区分を確認する
はじめに、国税庁が定めている「地積区分表」を参照し、地区区分と所有している土地の面積を当てはめて土地の地積区分を確認します。A・B・Cのどれに該当するか、以下の表で判断しましょう。
（引用：国税庁｜地積区分表（平11課評2－12外追加・平18課評2－27外改正））
例えば、通常の宅地で250平方メートルの土地は、地積区分表のAです。
2. かげ地割合を求める
次に、不整形地のかげ地の割合を求めます。かげ地とは、想定整形地の中の不整形地以外の部分のことです。想定整形地は、不整形地を道路に対して垂直にきれいな四角形で囲った土地のことを指します。
この、想定整形地の面積から不整形地の面積を引き、想定整形地の面積で割ることでかげ地割合を算出できます。計算式は、以下のとおりです。
（想定整形地の地積 − 不整形地の地積）÷ 想定整形地の地積
想定整形地の面積の算出を間違えてしまうと、かげ地も正しい割合を算出できません。
3. 不整形地補正率表に当てはめる
はじめに判定した地積区分（A・B・Cのいずれか）と、次に算出したかげ地割合を用い、不整形補正率表に当てはめて補正率を求めます。
（引用：国税庁｜不整形地補正率表（平11課評2－12外追加・平18課評2－27外改正）
縦軸では普通住宅地区かそれ以外かを確認したうえで、判定したA・B・Cのいずれかを当てはめます。横軸では、算出したかげ地割合を当てはめましょう。
縦軸と横軸が交わった場所が、不整形地評価額を算定する計算式内で使用する不整形地補正率です。
4. 不整形地評価額を算定する
最後に、算定した不整形地補正率を用いて、不整形地評価額を算定しましょう。路線価に補正率を乗じて不整形地としての1平方メートルあたり単価を算出し、そこに地積を乗じることで不整形地全体の評価額を算定する流れとなります。
路線価 × 補正率 × 面積（平方メートル）
上記の計算方法で求められる答えが、所有している不整形地の評価額です。
その他の補正
不整形地といっても、さまざまな種類があります。道路に対して間口が狭かったり奥に長かったりする場合、評価額の計算で使用する補正率は以下の中で該当するものを使用することになります。
- ● 間口狭小補正率
- ● 奥行長大補正率
これらについて、くわしく見ていきましょう。
口狭小補正率
間口狭小補正率は、評価額を算定したい不整形地の間口が狭い場合に使用します。ここでいう間口とは、道路に接している土地のことです。
（引用：国税庁｜間口狭小補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正））
横軸に記載されている地区区分を当てはめ、縦軸にある間口の距離を確認します。横軸と縦軸が交わった箇所が、所有している不整形地の間口狭小補正率です。
不整形地の評価額には、上記の間口狭小補正率をそのまま使用するわけではありません。評価額に使用する補正率の求め方は、以下の計算式のとおりです。
間口狭小補正率 × 不整形地補正率
ただし、上記の計算によって求められた補正率が0.6未満だった場合、値の最小値は通常の不整形地補正率の最小値である0.6を評価額の計算に用います。
また、間口狭小補正率だけでなく次に紹介する奥行長大補正率が適用になる場合、計算式内の不整形地補正率を使用せず、奥行長大補正率を使用して計算しても差し支えありません。補正率の高い値を使用すれば、評価額をより多く減額できます。
奥行長大補正率
奥行長大補正率は、間口に対して奥行きが長い不整形地の場合に使用する補正率のことです。まず、奥行長大にあたるかを確認し、奥行長大であると判断できた場合に奥行長大補正率表で補正率を求めます。
奥行長大にあたるかは、以下の計算式を用いて確認しましょう。
奥行距離（メートル） ÷ 間口距離（メートル）
上記の計算で求めた答えが2メートル未満だった場合、奥行長大補正率の使用には該当しません。2メートル以上だった場合には、以下の表で縦軸と横軸が交差する箇所の補正率を使用します。
（引用：国税庁｜奥行長大補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外改正））
奥行長大補正率は、不整形地評価額の補正率にそのまま表の値を当てはめて計算しましょう。
不整形地の評価額を算出するのは複雑！専門家に相談しよう！
正方形や長方形でない場合、また道路に面している土地が狭い場合や間口に対して土地が奥に長く続く場合などは、不整形地の可能性があります。
不整形地評価額の計算自体は、理解しやすいでしょう。しかし、不整形地の面積やどういった補正率が適用になるかなどを適切に判断できなければ、補正率を正しく算出するのは難しくなります。
不整形地の評価額は最大でも40%ほど下げられる可能性がありますが、適切に算出できなければ評価額の大幅な減額は見込めないかもしれません。不整形地の評価額を算出するのは複雑であるため、専門家への相談がおすすめです。
「ひろしま相続・不動産ホットライン」は、相続専門税理士や不動産鑑定士など、相続・不動産の専門家がチームでサポートする事務所です。不整形地についても、専門家が土地の細かな状況や適用になる補正率を適切に判断し、評価額を算出します。広島で不整形地の評価額算出を行いたいとお考えの方は、ぜひ一度「ひろしま相続・不動産ホットライン」にご相談ください。
