相続土地国庫帰属制度とは？手続きの流れから費用まで徹底解説
相続によって取得した土地の管理に困っている方は少なくありません。令和5年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たせば相続した土地を国に引き渡すことができる画期的な制度です。
本記事では、制度の概要から申請手続き、費用やメリット・デメリットまで、知っておくべきポイントを詳しく解説いたします。
相続土地国庫帰属制度の概要と背景
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した人が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度のことを指します。
制度が成立した背景には、日本では高齢化や人口減少が進む中で土地の利用ニーズが低下し、土地を相続したものの使い道がないという問題が深刻化しているという現状があります。特に地方では、相続した土地の管理負担や固定資産税の支払いが重荷となり、相続放棄を選択する人も増えていたのです。
しかし、相続放棄をすると土地だけでなく、他の財産も含めてすべてを放棄しなければなりません。このような状況を受けて、不要な土地だけを手放せる新たな制度として相続土地国庫帰属制度が創設されました。
申請できる人の条件
相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、相続や遺贈によって土地を取得した人に限られます。売買や贈与で取得した土地は対象外となるため、注意が必要です。
単独所有と共有の場合の違い
土地を単独で所有している場合は、その所有者が単独で申請可能です。一方、土地が共有となっている場合は、共有者全員が共同で申請する必要があります。共有者の一部だけでは申請できないため、事前に共有者間で十分な話し合いを行うことが重要になってきます。
相続開始時期による制限はない
令和5年4月27日の制度開始前に相続した土地についても、この制度の対象です。過去に相続して管理に困っている土地がある場合でも、要件を満たせば国庫帰属の申請が可能です。
引き渡すことができる土地の要件
すべての土地が国庫帰属の対象となるわけではありません。土地には様々な要件が設けられており、申請段階で却下される土地と、審査の結果不承認となる土地があります。それぞれ詳しく見てみましょう。
申請段階で却下となる土地
以下のような土地は、申請の段階で却下されてしまいます。
● 建物が存在する土地
● 担保権や使用収益権が設定されている土地
● 他人による使用が予定されている土地
● 土壌汚染がある土地
● 境界が明らかでない土地
● 所有権の帰属について争いがある土地
これらの土地は所有者の明確化や用途などの条件をクリアしなければ、国庫帰属制度の審査で却下されてしまいます。個人の力ではどうにもできないものもありますが、専門家の力を借りることで解決できる場合もあります。まずは専門家に相談してみましょう。
審査により不承認となる土地
申請は受理されても、以下のような土地は審査の結果、不承認となる可能性があります。
● 一定の勾配や高さの崖がある土地で、管理に過分な費用や労力が必要となる土地
● 土地の管理や処分を阻害する有体物が地上に存在する土地
● 土地の管理や処分のために、除去が必要な有体物が地下に存在する土地
● 隣接する土地の所有者との争訟によらなければ管理や処分ができない土地
その他、通常の管理や処分に当たって過分な費用や労力が必要な土地として政令で定められた土地も不承認となります。それぞれの詳細は、法務省が公開している制度の概要で確認するか、専門家に相談して見ることをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度にかかる費用
制度を利用するには、審査手数料と負担金という2種類の費用が必要となります。詳しく見てみましょう。
審査手数料
申請時には、土地一筆につき14,000円の審査手数料を納付する必要があります。この手数料は、申請が却下された場合や審査の結果不承認となった場合でも返還されません。
複数の土地を申請する場合は、土地の筆数に応じて手数料が必要です。例えば、3筆の土地を申請する場合は、14,000円×3筆＝42,000円の審査手数料がかかることになります。
負担金の算定方法
審査の結果、承認された場合は、10年分の土地管理費相当額の負担金の納付が必要です。負担金の額は土地の種類や面積によって異なり、具体的には以下のように定められています。
| 宅地 | ● 都市計画法の市街化区域 ● 用途地域が指定されている地域内の土地 上記は、面積に応じて算定。それ以外の地域の宅地は一律20万円。 |
| 農用地（田、畑） | ● 都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の土地 ● 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の土地 ●土地改良事業等の施行区域内の土地 上記は面積に応じて算定。それ以外の農用地は一律20万円。 |
| 森林 | 面積に応じて算定されるが、その他の土地（雑種地、原野等）は一律20万円 |
具体的な負担金の算定方法は、市街化区域内の200平方メートルの宅地の場合、面積に応じた算定となり、約45万円程度の負担金が必要となることがあります。一方、市街化区域外の宅地であれば、面積にかかわらず一律20万円となります。
計算が複雑であるため、不安がある場合は専門家にシミュレーションしてもらうと良いでしょう。
手続きの流れと必要書類
相続土地国庫帰属制度の手続きは、大きく5つのステップに分かれています。
1. 法務局への事前相談
2. 申請書類の作成と収集
3. 申請書の提出
4. 法務局による審査
5. 承認と負担金の納付
それぞれの詳細について、詳しく見てみましょう。
ステップ1：法務局への事前相談
まず最初に行うべきは、法務局への相談です。帰属を希望する土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局で相談を受け付けています。
相談の際は、登記事項証明書や公図、地積測量図などの資料を持参することで、より具体的なアドバイスを受けることができます。土地の現況がわかる写真も用意しておくとよいでしょう。
相談は予約制となっている法務局が多いため、事前に電話で予約を取ることをおすすめします。相談は無料で、申請者本人だけでなく、申請者から委任を受けた親族や専門家も相談することが可能です。
ステップ2：申請書類の作成と収集
相談の結果、申請可能と判断された場合は、申請書類の作成に取り掛かります。
申請書は法務省のWebサイトからダウンロードできます。記載例も公開されているため、それを参考にしながら作成するとよいでしょう。申請書には、土地の所在地や地番、地目、地積などの基本情報のほか、土地の利用状況や隣地との境界の状況などを記載する必要があります。
添付書類として必要なものは、以下のとおりです。
● 登記事項証明書
● 公図
● 地積測量図
● 土地の現況がわかる写真 など
場合によっては、境界確定書や土壌汚染調査結果なども必要となることがあります。
ステップ3：申請書の提出
申請書類が整ったら、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局に提出します。申請は郵送でも可能ですが、不備があった場合の対応を考えると、直接持参するのがおすすめです。
申請時には審査手数料を納付する必要があります。収入印紙で納付するため、事前に必要な額の収入印紙を用意しておきましょう。
ステップ4：法務局による審査
申請が受理されると、法務局による審査が始まります。審査では、提出された書類の内容確認だけでなく、実地調査も行われることがあります。実際にどのような審査が行われるかは、土地によって異なるため注意が必要です。
実地調査では、法務局の職員が現地を訪れ、土地の現況を確認します。申請者の立会いを求められることもあるため、連絡が取れる状態にしておくことが大切です。審査期間は概ね半年から1年程度とされていますが、土地の状況や申請件数によって前後することがあります。気長に待ちましょう。
ステップ5：承認と負担金の納付
審査の結果、承認された場合は、法務局から承認通知書と負担金の納付に関する書類が送付されてきます。
負担金は、通知を受けた日から30日以内に納付しなければなりません。納付は指定された金融機関で行い、納付後は速やかに法務局に報告します。
負担金の納付が確認されると、土地の所有権が国に移転し、手続きは完了となります。所有権移転登記は法務局が職権で行うため、申請者が別途手続きをする必要はありません。
相続土地国庫帰属制度のメリット
この制度には、土地の管理に困っている相続人にとって多くのメリットがあります。具体的には、以下のとおりです。
● 土地の管理負担から解放される
● 固定資産税の支払い義務がなくなる
● 相続財産の一部だけを手放せる
● 将来の相続人への負担が軽減される
それぞれ詳しく見てみましょう。
土地の管理負担から解放される
最大のメリットは、土地の管理負担から解放されることです。草刈りや不法投棄の監視、災害時の対応など、土地の管理には多くの労力と費用がかかります。特に遠方に住んでいる場合は、管理のために定期的に現地を訪れることも大きな負担となるでしょう。
固定資産税の支払い義務がなくなる
土地を所有している限り、毎年固定資産税を支払う必要があります。しかし、国庫帰属により所有権が国に移転すれば、その支払い義務もなくなります。長期的に見れば、負担金を支払ってでも国庫帰属を選択した方が経済的にメリットがある場合も少なくありません。
相続財産の一部だけを手放せる
国庫帰属制度は相続放棄と異なり、不要な土地だけを手放すことができるのも大きなメリットです。預貯金や有価証券などの財産は相続し、管理に困る土地だけを国に引き渡すという選択が可能になりました。ほかの財産では利用できませんが、土地だけがマイナスの財産になる場合は、活用を検討しても良いでしょう。
相続放棄との違い
相続放棄は、相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があります。相続放棄をすると、土地だけでなくすべての相続財産を放棄することになるため、預貯金などの財産も相続できなくなってしまうのです。
一方、相続土地国庫帰属制度は、相続した後でも利用でき、不要な土地だけを選んで手放すことができます。ただし、費用がかかることと、要件を満たす必要があることが相続放棄との大きな違いです。
売却や寄付という選択肢との違い
民間への売却や自治体への寄付も検討すべき選択肢です。売却できれば費用負担なく土地を手放せますし、場合によっては売却益を得ることもできます。ただし、需要のない土地は売却が困難な場合が多いのが実情です。
自治体への寄付は、公共の用途に使える土地であれば受け入れてもらえる可能性がありますが、管理費用の問題から断られることも少なくありません。
将来の相続人の負担が軽減される
管理が困難な土地を次の世代に引き継がせることは、相続人にとって大きな負担となる恐れがあります。特に不動産価値が低い土地などは、押し付け合いなどの争族の原因になる恐れもあります。
国庫帰属制度を利用することで、将来の相続人に負担を残さずに済むという安心感も得られるでしょう。
相続土地国庫帰属制度のデメリットと注意点
一方で、この制度にはいくつかのデメリットや注意すべき点もあります。
● 費用負担が大きい場合がある
● すべての土地が対象となるわけではない
● 手続きに時間がかかる
● 一度承認されると取り消しができない
総じて、活用する前には慎重な検討が必要です。それぞれ詳しく見てみましょう。
費用負担が大きい場合がある
審査手数料と負担金を合わせると、最低でも21万4千円の費用がかかります。市街化区域内の宅地など、面積に応じて負担金が算定される土地の場合は、さらに高額になることもあります。土地の価値と比較して、費用対効果を慎重に検討する必要があるでしょう。
すべての土地が対象となるわけではない
要件が厳格に定められているため、引き取ってもらいたい土地が必ずしも対象となるとは限りません。建物がある土地は更地にする必要があり、その解体費用も考慮しなければなりません。境界が不明確な土地は、境界確定の手続きと費用が必要となります。
そのほかにも、申請段階で受理されない場合もあります。どのような土地でも使える制度ではない点に注意が必要です。
手続きに時間がかかる
申請から承認まで半年～1年程度の期間がかかるため、すぐに土地を手放したい場合には適していません。また、書類の準備や法務局との調整など、手続きには相応の労力も必要となります。時間的な余裕を持たなければならないため、制度を利用する場合は早めの検討をおすすめします。
一度承認されると取り消しができない
負担金を納付して所有権が国に移転した後は、その決定を取り消すことはできません。制度を利用した後に買い戻すなどの対処は、基本的に不可能です。特に将来土地の価値が上がる可能性がある場合は、慎重な判断が求められます。
相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケース
相続土地国庫帰属制度を選ぶべきケースは、以下の条件に該当する場合です。
● 売却や寄付が困難な場合
● 将来的にも土地の価値が上昇しない可能性が高い場合
● 相続放棄をすると他の財産も失ってしまう場合
これらのケースの場合、相続土地国庫帰属制度は有効な選択肢となります。特に、固定資産税や管理費用を長期的に支払い続けることを考えれば、一時的な費用負担をしてでも国庫帰属を選択した方が経済的にメリットがある場合もあるでしょう。
逆に売却や、将来的に土地の値段が高まる可能性があるのであれば、この制度は使用しないほうがいいかもしれません。土地の評価額などについては難しい点もあるため、詳しいシミュレーションなどは専門家に任せることをおすすめします。
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、管理に困る相続土地を国に引き渡すことができる画期的な制度です。土地の管理負担や固定資産税の支払いから解放されるメリットがある一方で、厳格な要件や費用負担というハードルも存在します。
制度の利用を検討する際は、まず法務局への相談から始め、土地が要件を満たすかどうかを確認することが大切です。その上で、他の選択肢との比較検討を行い、必要に応じて専門家のサポートを受けながら、最適な判断をすることをおすすめします。
土地は大切な財産である一方、管理できない土地は負担にもなり得ます。相続土地国庫帰属制度を上手に活用することで、相続人の負担を軽減し、土地の適切な管理につなげていくことができるでしょう。
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