相続税の土地評価とは？計算方法や減額要素を解説！
「持っている不動産の相続税はいくら？」
「相続税を減額できる要素ってある？」
不動産を相続する場合、相続税の計算のために土地の評価額を調べる必要があります。土地評価の算出方法を知っておけば、大まかな土地評価額と支払う予定の相続税額を把握できます。
この記事では、相続における土地評価の算出方法と、減額要素を詳しく解説。将来相続が発生する予定の土地がある方は、参考にしてください。
相続税の土地評価とは
預貯金や有価証券の場合は、額面通りの評価額ですが、それに対して土地評価は独特で複雑です。一般的に土地評価は、相続税路線価や固定資産税評価額のいずれかを採用して計算します。
その評価額は「時価」といわれます。相続の場合、時価に対して7～8割くらいの評価になることが多いのですが、その計算式を知っておく必要があります。
そこで、土地評価における時価と「現在取引されている価格＝実勢価格」との違いを土地評価方法の仕組みとともに見ていきましょう。
相続税における土地の評価方法
課税対象である土地の評価額を調べる方法は、次のふたつです。
- ● 路線価方式
- ● 倍率方式
順に見ていきましょう。
路線価方式
路線価方式は、国が定めた道路につけられた価格を基準として土地の評価額を算出する方法です。路線価は年1回発表され、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。1年間に生じた価格変動によって納税者間で不公平が生じないよう、時価の8割程度を目安に定められています。計算式は次のとおりです。
| 相続税評価額 = 路線価 × 土地の面積（× 借地権割合など補正率） |
相続する予定の土地が面している道路に書いてある数字が路線価です。単位は千円ですから、数字に1,000を掛けて計算しましょう。
路線価が設定されているのは、人口が多い市街地や住宅地です。もし対象の土地が面している道路に路線価が設定されてない場合は、次で紹介する倍率方式で計算します。
倍率方式
国税庁のサイトでは、路線価以外に評価倍率表も確認できます。地図上に路線価が定められていない場合は「評価倍率表」で対象の土地を検索しましょう。倍率表には次の3つの種類があります。
- ● 一般の土地等用
- ● 大規模工場用地用
- ● ゴルフ場用地等用
対象の土地の住所を確認すると、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼ごとに倍率が設定されています。どの地目の倍率に該当するかは、登記簿上の地目よりも現況地目が優先されます。わからない場合は、役所の都市計画課に問い合わせてみましょう。
例えば、倍率に「1.1」と記載されていれば、固定資産税評価額に1.1を乗じた金額が土地評価額です。
路線価図・倍率表のどちらにも見つからなかった場合は、役所に特定路線価申請を出せば、新しく路線価を設定してくれます。ただし申請書を出して特定路線価が設定されると、必ずその価格を利用しなければいけないので注意しましょう。
土地評価における各種補正
土地評価における各種補正として以下のようなものがあります。
- ● 不整形地補正
- ● 間口狭小補正
- ● 奥行長大補正
- ● 規模格差補正
土地評価額の減額要素になるので押さえておきましょう。
不整形地補正
不整形地補正とは、土地の形がいびつな場合、その割合に応じて土地の評価を下げるものです。適応される土地には、次のようなものがあります。
- ● 旗竿地
- ● 三角形や台形の土地
- ● カーブする道路に沿った土地
- ● ガタガタの変形地
不整形地の評価額は、路線価×不整形地補正率×地積で求められます。この不整形地補正率は、地区・地積・かげ地割合の区分ごとに国税庁が定めています。
不整形地の形がいびつな部分を「かげ地割合」と呼び、下記の計算式で求めます。
| かげ地割合 ＝ 想定整形地の地積－不整形地の地積÷想定整形地の割合 |
間口狭小補正
間口狭小補正とは、土地の間口が想定されるよりも狭い場合に適応されます。例えば次のような場合が該当します。
- ● 道路に面している間口が4m未満
- ● 土地が道路より奥まっていて細い道で出入りする
間口の距離と地域区分に応じて補正率が決められています。国税庁のサイトに掲載されており、その倍率を評価額に掛けて出た数値が土地評価額です。倍率が0.9であれば、評価額が1割減額できます。
奥行長大補正
奥行長大補正とは、間口の長さに対して奥行きの長さが大きい場合の補正率を指します。最も奥行きがある場所と道路までの距離が間口距離の2倍以上の場合に適用される補正です。
土地の形は関係なく、道路に対し垂直方向へ長い土地が適応されます。補正表は国税庁のサイトに掲載されています。
補正率を確認するには、奥行距離÷間口距離で割合を出します。その値が2以上3未満の普通住宅地区であれば、奥行頂戴補正率は0.98です。土地評価額に0.98を掛けて、評価額を下げられます。
規模格差補正
規模格差補正とは、500平方メートル以上の土地（三大都市圏以外であれば1,000平方メートル以上）など面積が大きい場合に適応されます。規模格差補正率は次の計算式にて算出。
引用：国税庁
Aは地積、BとCは国税庁のサイトに掲載されている以下の係数です。
【三大都市圏に所在する宅地】
| 地積 | 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 | |
| B | C | |
500 以上1,000 未満 | 0.95 | 25 |
1,000 以上3,000 未満 | 0.90 | 75 |
3,000以上5,000 未満 | 0.85 | 225 |
5,000 以上 | 0.80 | 475 |
【三大都市圏以外の地域に所在する宅地】
| 地積 | 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 | |
| B | C | |
1,000 以上3,000未満 | 0.90 | 100 |
3,000以上5,000 未満 | 0.85 | 250 |
| 5,000以上 | 0.80 | 500 |
計算により算出された補正率を土地評価額に掛けることで、評価額を下げられます。
その他の減額要素
その他にも、土地評価に関して次のような減額要素があります。
- ● 借地権
- ● 貸付建付地
- ● 駐車場
- ● 小規模宅地等の特例
順に見ていきましょう。
借地権
借地は、通常の土地と同じように使用できないことから、土地評価も低くなります。その際に適用されるのが借地権割合です。借地権割合が適用される条件には次のようなものがあります。
- ● 土地の権利を保有しながら土地を貸して賃料を得ている
- ● 無断で売却できない
- ● 契約期間終了後は更地にして返還される
路線価には「100D」「150E」など数字の横にアルファベットが記載されています。アルファベットの部分は借地権割合をあらわしています。AからGまであり割合は下記のとおりです。
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
上記の割合を、土地の評価額に掛けることで評価の減額が可能です。
貸家建付地
相続した土地に賃貸アパートや賃貸マンションが建っている場合、自分の土地として利用できないため土地評価の減額を受けられます。アパートやマンション以外に、戸建てや集合住宅、貸店舗でも適用されます。
貸家建付地の評価は下記の計算式で算出します。
| 貸家建付地の評価＝土地の評価額－(土地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合) |
賃貸割合は、次の計算式で出します。
 |
アパートなどの収益物件を建てることで相続対策をするケースもあります。これは収益物件であれば自宅に比べて評価額から大きく減額されるためです。詳しくはお問い合わせください。
駐車場
駐車場として利用している土地は、利用方法によって評価方法が変わります。自家用車のための駐車場や自営の月極駐車場の場合は、土地の評価の減額は受けられません。
企業による土地一括借り上げのコインパーキングであれば、賃借権割合を控除できます。賃借権は権利の残存期間によって割合が変化します。
| 賃借権の残存期間 | 5年以下 | 5年超10年以下 | 10年超15年以下 | 15年超 |
| 割合 | 5％ | 10％ | 15％ | 20％ |
この割合を土地評価額に掛け合わせただけ控除できます。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続人がなくなった時点で被相続人と同居していた場合に大きな減税が受けられるものです。適用の要件は下記のとおりです。
- ● 被相続人と同居していた
- ● 被相続人の事業を相続人が申告期限までに引き継いでいる
どちらか一つでも満たしていたら特例は適用されます。また、減額対象の不動産の種類によって面積と減額割合が異なります。具体的には下記のとおりです。
| 特定居住用宅地 | 330平方メートルまでの部分について80% |
| 特定事業用宅地 | 400平方メートルまでの部分について80% |
| 貸付事業用宅地 | 200平方メートルまでの部分について50% |
特定事業用宅地が適用されるには、被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ事業を営んでいる、申告期限までに有しているなどの条件があります。適用には要件が満たされている必要があるので注意しましょう。
各種補正や特例などの適用は判断が難しい！詳しくは専門家に相談を
相続税の土地評価は、基本的には路線価をもとに計算します。この記事を参考に相続予定の不動産の評価の概算をだしてみましょう。
しかし減額要素が数多く存在するうえ、細かな適用条件への注意も必要です。正確な土地評価額を知りたい方は、不動産相続専門の「ひろしま相続・不動産ホットライン」へお問い合わせください。電話もしくはウェブ、さらにご希望があればZoomでも対応いたします。土地相続と税に詳しい専門家が、あなたの不動産を正しく調査し、節税をサポートします。
