相続した土地・建物の名義変更手続きを解説｜期限・費用・必要書類も紹介
不動産を相続した際には、名義変更（相続登記）の手続きが必要になります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に手続きをしなければ過料が課されるようになりました。
本記事では、相続した土地や建物の名義変更に必要な手続きの流れや費用、必要書類や期限について詳しく解説します。自分で手続きを行う方法や司法書士に依頼するメリットも併せて紹介します。相続不動産の名義変更でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
土地・建物の相続における名義変更とは
相続による不動産の名義変更とは、亡くなった方（被相続人）名義の土地や建物を相続人の名義に変更するための登記手続きのことです。法律上は「相続登記」と呼ばれ、相続した不動産を適切に管理・活用するために欠かせない手続きとなります。
相続登記の重要性
相続登記は単なる形式的な手続きではありません。相続登記を行わないままでいると、以下のようなさまざまな問題が生じる可能性があります。
・不動産の売却ができなくなる
・不動産を担保にした融資が受けられない
・相続関係が複雑化する
・差し押さえられるリスクがある
特に注意が必要なのは、相続が複数回発生した場合（数次相続）です。例えば、父親が亡くなった後に名義変更をしないまま母親も亡くなると、相続手続きが非常に複雑になり、多くの書類や手続きが必要になります。
2024年4月からの相続登記義務化
これまで相続登記は義務ではありませんでした。しかし、2024年4月1日からは不動産登記法の改正により義務化されました。相続の発生を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。
この義務に違反した場合、10万円以下の過料が課されます。これは相続した不動産の所有者が不明確になることを防ぎ、適切な管理を促進するための措置です。十分注意しましょう。
相続した土地・建物の名義変更手続きの流れ
相続登記の手続きは複数のステップに分かれています。順番は以下のとおりです。
1.不動産の権利関係の確認
2.相続人の調査と確定
3.遺産分割協議（必要な場合）
4.必要書類の収集
5.登記申請書の作成
6.法務局への申請
それぞれのステップを確実に進めていくことが重要です。詳しく解説します。
1. 不動産の権利関係の確認
まず最初に、被相続人が所有していた不動産の権利関係を確認しましょう。登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、正確な所在地や地番、所有者の情報を把握します。
登記簿謄本は、不動産の所在地を管轄する法務局で取得できます。近年ではオンラインでの請求も可能になりました。ぜひ活用してください。
2. 相続人の調査と確定
次に、誰が相続人となるのかを明確にします。相続人は民法で定められた以下の順位に従って決まります。
1.配偶者（常に相続人になります）
2.子（第一順位）
3.親（第二順位）
4.兄弟姉妹（第三順位）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、法定相続人を確定させましょう。
3. 遺産分割協議（必要な場合）
法定相続人が複数いる場合は、誰がどの不動産を相続するかについて話し合いを行い、合意する必要があります。この話し合いが「遺産分割協議」です。
協議が整ったら、その内容を「遺産分割協議書」として文書化します。この協議書には全ての相続人の署名と実印による押印が必要で、各相続人の印鑑証明書も添付しなければなりません。
ただし、遺言書がある場合は、その内容に従って相続が行われるため、遺産分割協議が不要になるケースもあります。
4. 必要書類の収集
相続登記に必要な書類を収集します。主な必要書類は以下のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票除票または戸籍の附票
・相続人全員の戸籍謄本（遺産分割協議の場合）
・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合）
・遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
・相続する不動産の登記簿謄本
・固定資産評価証明書
これらの書類はそれぞれ発行機関が異なるため、市区町村役場や法務局など複数の窓口で取得する必要があります。
5. 登記申請書の作成
収集した書類をもとに、相続登記の申請書を作成します。申請書には以下の情報を記載してください。
・登記の目的（例：所有権移転）
・不動産の表示
・登記原因（例：令和○年○月○日相続）
・登記権利者（相続人）の情報
・登記義務者（被相続人）の情報
申請書の様式は法務局のWebサイトからダウンロードできます。記入例も公開されていますので、参考にするとよいでしょう。
6. 法務局への申請
作成した申請書と収集した書類一式を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は以下の3つがあります。
1.窓口申請：法務局の窓口で直接申請
2.郵送申請：必要書類を郵送して申請
3.オンライン申請：登記・供託オンライン申請システムを利用
申請の際には登録免許税を納付する必要があります。登録免許税額は、不動産の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。
相続登記に必要な書類と入手方法
相続登記には多くの書類が必要です。ここでは、それぞれの書類の入手方法について詳しく解説します。
戸籍関係の書類
戸籍関係の書類で必要なものは、以下の3つです。
・被相続人の戸籍謄本一式
・相続人の住民票除票または戸籍の附票
・相続人の戸籍謄本
それぞれどのような書類なのかを詳しく見ていきます。
被相続人の戸籍謄本一式
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。これにより、被相続人の相続関係を正確に把握することができます。
出生地から順に、その後の転籍・改製などで新しく編製された戸籍まで、すべての戸籍謄本を取得する必要があります。
被相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。なお、2024年3月の戸籍法改正により、本籍地以外の市区町村でも戸籍謄本の取得が可能になりました。
被相続人の住民票除票または戸籍の附票
被相続人の最後の住所を確認するための書類です。被相続人が最後に住んでいた市区町村役場で取得できます。
相続人の戸籍謄本
相続人が誰であるかを確認するための書類です。遺産分割協議を行う場合は、全相続人の戸籍謄本が必要になります。各相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。
遺産分割協議関連の書類
遺産分割協議を実施する場合は、以下の書類が求められます。
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
詳しく解説します。
遺産分割協議書
相続人が複数いる場合に、不動産の分割方法について合意した内容を記載した書類です。定型フォーマットはなく、自分で作成するか専門家に依頼しなければなりません。ただし、インターネット上に雛形も公開されているため、参考にして自作することもできます。
印鑑証明書
遺産分割協議書に押印する実印の証明書です。各相続人の住民登録がある市区町村役場で取得できます。遺産分割協議に参加した全員の印鑑証明が必要であるため、取得には余裕を持っておきましょう。
不動産関係の書類
不動産関係では、次の2つが必要となります。
・登記簿謄本（登記事項証明書）
・固定資産評価証明書
それぞれ取得できる場所が異なるため、注意しましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）
相続する不動産の現在の登記情報を確認するための書類です。不動産の所在地を管轄する法務局で取得できます。オンラインでの請求も可能です。
固定資産評価証明書
不動産の価値を証明する書類で、登録免許税の計算に使用します。不動産の所在地の市区町村役場（税務課など）で取得できます。
法定相続情報一覧図
複数の戸籍謄本に代わる書類として、「法定相続情報一覧図」の制度も利用できます。これは相続人が誰であるかを一覧化した書類で、法務局で無料で発行してもらえます。一度取得すれば、複数の相続手続きで使い回すことができるため便利です。
不動産の所在地を管轄する法務局に申出をして手に入ります。必要書類を提出すると、法定相続情報一覧図の写しが発行されます。
相続した土地・建物の名義変更にかかる費用
相続登記には、書類の取得費用、登録免許税、専門家に依頼する場合は報酬が必要です。ここでは、それぞれの費用について詳しく解説します。
必要書類の取得費用
相続登記に必要な各種書類を取得するための費用です。以下に主な書類と費用の目安をまとめました。
| 書類名 | 費用（1通あたり） |
| 戸籍謄本 | 450円〜750円 |
| 住民票除票 | 300円〜500円 |
| 戸籍の附票 | 300円〜500円 |
| 登記簿謄本 | 600円 |
| 固定資産評価証明書 | 300円〜500円 |
| 印鑑証明書 | 300円〜500円 |
これらの費用は市区町村や取得方法によって異なる場合があります。また、戸籍謄本の数は被相続人の転籍回数によって変わるため、総額は数千円から1万円程度になることが一般的です。
登録免許税
相続登記を申請する際に納付する税金です。計算方法は以下のとおりです。
登録免許税 = 不動産の固定資産税評価額 × 0.4%（1000分の4）
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産の場合、登録免許税は8万円（2,000万円 × 0.4%）となります。
ただし、一定の条件を満たす場合は登録免許税が免除されることがあります。例えば、災害によって滅失した建物の所有権の移転登記などです。
司法書士に依頼する場合の報酬
相続登記を司法書士に依頼する場合の報酬相場は、以下のような要素によって変動します。
・不動産の数と種類
・相続人の数
・相続関係の複雑さ
・地域
一般的な相場としては、シンプルな相続ケースで5万円〜10万円程度、複雑なケースでは15万円〜20万円以上になることもあります。
多くの司法書士事務所では無料相談を実施していますので、具体的な費用は相談時に確認するとよいでしょう。
相続登記の期限と義務化の影響
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。この制度変更について詳しく見ていきましょう。
相続登記義務化の背景
相続登記の義務化は、所有者不明土地問題の解決を目的としています。日本では相続登記が行われないまま放置される不動産が増加し、社会問題となっていました。所有者が分からないために土地が有効活用できなかったり、災害復旧や公共事業の妨げになったりするケースが多発していたのです。
このような背景から、2021年に「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、2024年4月から相続登記の義務化が始まりました。
相続登記の期限
相続登記の申請期限は、「相続の開始があったことを知った日から3年以内」と定められています。
ただし、2024年4月1日の法施行前に相続が発生していた場合は、施行日である2024年4月1日から3年以内（2027年3月31日まで）に相続登記を申請する必要があります。
義務違反の罰則
相続登記を期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。これは行政罰であり、刑事罰ではありません。
過料が課される手続きの流れは以下のとおりです。
1.登記官が申請義務違反を把握
2.申請義務違反者に対する申請の催告
3.催告に応じない場合、登記官から裁判所への過料通知
4.裁判所による過料の決定
ただし、義務違反の段階で直ちに過料が課されるわけではありません。まずは登記官からの催告があり、それに応じれば過料は課されないとされています。
自分で相続登記を行う方法とポイント
相続登記は自分で行うことも可能です。特に、相続関係がシンプルで必要書類が少ない場合は、自分で手続きを進めるという選択肢もあります。ただし、メリットとデメリットのほか、詳細なやることや書類について理解しておかなければなりません。詳しく解説します。
自分で相続登記を行うメリットとデメリット
自分で手続きを行う場合のメリットとデメリットを理解しておきましょう。
【メリット】
・司法書士報酬がかからず、費用を抑えられる
・自分のペースで進められる
・相続手続きについての知識が身につく
【デメリット】
・書類収集や申請書作成に手間と時間がかかる
・専門知識がないと手続きのミスや遅延が発生するリスクがある
・複雑なケースでは対応が難しい
司法書士に依頼すると司法書士報酬が発生する反面、スムーズに申請が進むでしょう。自分自身でも申請できないわけではないものの、複雑なケースの場合はミスをしてしまう恐れもあります。申告まで時間も10ヶ月と短いため、相続登記は専門家に任せた方が無難です。
自分で相続登記を行う際の手順
自分で相続登記を行う場合は、今の流れとなります。
1.情報収集：法務局のWebサイトで手続き方法を確認する
2.不動産情報の確認：登記簿謄本を取得し、不動産の詳細を確認する
3.相続人の確定：戸籍謄本等を集めて相続人を確定させる
4.必要書類の収集：必要な書類を揃える
5.申請書の作成：登記申請書を作成する
6.法務局への申請：書類一式を法務局に提出する
大まかな流れは先に解説したとおりですが、これらをすべて自分たちで行わなければなりません。時間的余裕が必須になるため、余裕がないのであれば専門家へ依頼するのがベストです。
自分で行う際の注意点
自分で相続登記を行う際は、以下の点に注意しましょう。
・書類の過不足: 必要書類が足りないと申請が受理されないので、事前に確認する
・記入ミス: 申請書の記入ミスに注意する
・期限管理: 証明書類には有効期限があるものがあるので注意する
・登録免許税の計算: 固定資産評価証明書をもとに正確に計算する
・複雑なケースの見極め: 相続関係が複雑な場合は専門家に相談することも検討する
司法書士に相続登記を依頼するメリット
自分で手続きを行うことも可能ですが、司法書士に依頼することでさまざまなメリットがあります。特に、複雑なケースや時間的余裕がない場合は、専門家への依頼を検討するとよいでしょう。
専門知識による安心感
司法書士は不動産登記の専門家です。相続登記に関する法律知識や手続きのノウハウを持っているため、スムーズかつ正確に手続きを進めることができます。特に、以下のような複雑なケースでは専門家の知識が役立ちます。
・相続人が多い場合
・被相続人が何度も転籍している場合
・外国籍の相続人がいる場合
・相続放棄や限定承認があるケース
・遺言書の解釈が必要なケース
時間と手間の節約
相続登記には多くの書類収集と申請手続きが必要です。司法書士に依頼すれば、これらの手間と時間を大幅に節約できます。
・戸籍謄本等の収集を代行してもらえる
・申請書の作成を任せられる
・法務局への申請手続きを代行してもらえる
特に遠方に住んでいる場合や、仕事で忙しい場合には大きなメリットとなるでしょう。
トラブル防止と解決策の提案
相続にはさまざまなトラブルが潜んでいます。司法書士は過去の事例や法律知識をもとに、潜在的なトラブルを事前に防止したり、問題が発生した際の解決策を提案したりすることができます。
- 相続人間のトラブル防止
- 書類不備による申請却下の回避
- 相続税の専門家（税理士）の紹介
- 他の相続手続きについてのアドバイス
他の相続手続きもサポート
司法書士は相続登記だけでなく、他の相続手続きもサポートできます。一括して依頼することで、手続き全体がスムーズに進みます。
・預貯金の相続手続き
・相続放棄の手続き
・遺言書の検認手続き
・成年後見人の申立手続き
相続登記に関するよくある質問
相続登記に関してよくある質問とその回答をまとめました。
Q1. 相続登記は必ず行わなければならないのですか？
A. 2024年4月1日からは、相続登記は法律で義務付けられています。相続の開始を知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が課される可能性があります。
Q2. 相続人が複数いる場合、誰が相続登記を申請すべきですか？
A. 相続登記の申請義務は、不動産を取得した相続人にあります。つまり、遺産分割協議で不動産を取得した相続人や、遺言で不動産を取得した相続人が申請義務を負います。ただし、どの相続人が申請しても法的には問題ありません。
Q3. 相続登記にはどのくらいの期間がかかりますか？
A. 申請から登記完了までの期間は、法務局の混雑状況や書類の複雑さによって異なりますが、一般的には申請から2週間〜1ヶ月程度です。ただし、書類の収集や遺産分割協議などの準備期間を含めると、全体では数ヶ月かかることもあります。
Q4. 相続登記と相続税申告は関連していますか？
A. 相続登記と相続税申告は別々の手続きですが、両方とも相続不動産の評価額を基に進めるため、ある程度関連しています。相続税の申告期限は被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内で、相続登記よりも期限が短いため注意が必要です。ただし、相続税の申告が必要なのは、相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合のみです。
Q5. 亡くなった祖父の土地が父名義になっていない場合はどうすればよいですか？
A. この場合、「数次相続」と呼ばれる状態になっています。まず祖父から父への相続登記を行い、その後父から自分への相続登記を行う必要があります。このように複数回の相続が発生している場合は、手続きが複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。
Q6. 相続登記の費用を節約する方法はありますか？
A. 以下のような方法で費用を節約できる可能性があります。
・自分で手続きを行い、司法書士報酬を節約する
・法定相続情報一覧図を活用し、戸籍謄本の取得費用を節約する
・登録免許税の軽減措置が適用されるケースを確認する
・複数の不動産を同時に申請することで手続きを効率化する
ただし、ミスによる再申請や手続きの遅延などのリスクもあるため、バランスを考えることが大切です。
相続登記は早めの対応が重要
相続した土地・建物の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化され、期限内に手続きを行わなければ過料が課される可能性があります。相続登記は必要書類の収集から法務局への申請まで、複数のステップがあり、手間と時間がかかる手続きです。
シンプルなケースであれば自分で手続きを行うことも可能ですが、相続関係が複雑な場合や時間的余裕がない場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家に依頼することで、手間と時間を節約でき、トラブルを未然に防ぐことができます。
相続は誰にでも起こり得る出来事です。相続した土地・建物の名義変更手続きを理解し、スムーズに進めるように備えておきましょう。
ひろしま相続・不動産ホットラインでは、相続専門の税理士や不動産鑑定士が在籍する事務所です。6名の専門家にて、相続におけるトラブルを事前に防止するお手伝いができます。相続について不安がある方は、ぜひひろしま相続・不動産ホットラインにご連絡ください。
