不動産相続の相談先は？確認事項や相談料の相場、適切な窓口を解説
相続の中で手続きが大変かつトラブルになりやすいのが不動産です。相続人が複数いる場合、分割しにくい不動産は厄介なうえ、維持費用もかかります。スムーズに相続手続きを進めたいところですが、どこに相談するべきでしょうか。
この記事では、不動産相続でお困りごとがある方のために不動産相続に関する相談先や費用相場について詳しく解説します。適切な窓口を探すヒントになれば幸いです。
不動産相続で相談する主な内容と相談窓口フローチャート
相続の発生から相続税の納付まで、上記のような流れとなっています。相続税納付までは、相続開始を知った日（多くの場合は被相続人が他界した日）の翌日より10カ月以内です。その間、手続きや各種専門家への依頼など相続人がやるべきことは多岐に及びます。
相続の一般的な流れは次のとおりです。
- ① 相続の発生
- ② 遺言書有無の確認
- ③ 法定相続人の調査・確定
- ④ 相続財産の調査・確定
- ⑤ 相続放棄と限定承認について決定（3か月以内）
- ⑥ 準確定申告（4カ月以内）
- ⑦ 遺産分割協議書の作成
- ⑧ 不動産の名義変更
- ⑨ 不動産の売却（売却の場合）
- ⑩ 相続税の申告と納付（10カ月以内）
相続が発生して最初におこなうのは、遺言書の確認です。遺言書があれば、そこに書かれている内容が優先されます。
次に法定相続人と相続財産の調査・確定を行います。相続する内容がわかったところで相続放棄または限定承認について決定します。（相続開始を知った日の翌日から3か月以内）
- ● 相続放棄：負債も含めすべてを放棄する
- ● 限定承認：相続するプラスの財産の限度内で負債を相続する
相続放棄は明らかに負債の資産が大きい場合、すべてを放棄する方法です。限定承認はマイナスの財産（借金）を清算して財産が余れば引き継ぎます。
この決定のためには、被相続人（亡くなった人）の遺産と負債を正確に把握しておく必要があります。また遺産の中に不動産が含まれている場合は、その価値を査定してもらわなければなりません。この場合、遺産相続に強い不動産会社に相談するといいでしょう。
次に相続が発生した翌日から4カ月以内に準確定申告をします。これは被相続人が他界した年の1月1日から他界した日までの所得を確定申告するものです。
被相続人がアパート経営をしていた場合は、アパート経営を引き継ぐなどの手続きが必要です。この場合は、アパート管理会社に相談しましょう。
遺産分割協議に期限はありませんが、相続税の申告と納税前に終わらせておくのが適切でしょう。遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割を決める話し合いです。相談先は、弁護士もしくは司法書士となります。
不動産の名義変更に関しては法務局または司法書士に相談するのが一般的です。さらに不動産を売却する場合は、不動産会社に相談しましょう。
最後に相続税が発生して納税する場合は、税理士に相談します。相続税は、基礎控除分を差し引いた額にかかり、被相続人が死亡した日の翌日から10カ月以内に申告・納税する必要があります。
不動産相続の相談前に確認すること
不動産相続の手順と相談すべき専門家についてご紹介しましたが、相続の相談に行く前に確認しておくべきことがあります。無駄なく不動産相続の手続きを進めるために次の3つを確認しておきましょう。
- ● 遺言書の有無
- ● 財産の把握
- ● 相続人の把握
詳しく見ていきましょう。
遺言書はあるか
相続の相談の前に、故人が遺言書を用意していたか否かを確認しましょう。遺言とは被相続人（亡くなった人）が自分の財産を「誰に」「どれだけ」渡すのか生前に意思表示するものです。
遺言書がある場合、財産の分割は遺言に従います。遺言に書いておけば、「全額寄付する」や法定相続人ではない「介護で世話になった嫁」などに相続させることもできます。
法定相続人同士で話し合い、遺産分割の詳細を決める遺産分割協議では、成立のために全員の同意が必要です。ただし遺言書がある場合は、遺言書の内容が優先されます。
遺産について専門家に相談したら、必ず遺言書の有無を問われます。相談前に、必ず遺言書があるか確かめておきましょう。
財産はどのくらいあるか
相続する財産の内訳は不動産以外にもさまざまなものがあります。負債を含む全財産を把握したうえで相談に臨みましょう。
相続の対象となる資産は次のとおりです。
| プラスの資産 | マイナスの資産 |
| ● 不動産（自宅用の建物と土地、賃貸用の建物と土地、店舗、田畑、山林、空き地、立木など） ● 現預金 ● 外国通貨 ● 商品券、プリペイドカード ● 有価証券（株・投資信託） ● 債権（売掛金、貸付金、立替金、被相続人が受取人の生命保険金請求権など） ● 借家権・借地権 ● 車・船舶・飛行機 ● 貴金属 ● 仮想通貨（暗号資産） ● 知的財産権（特許権・著作権など） ● 慰謝料請求権・損害賠償請求権 ● 電話加入権 など | ● 借金 ● 買掛金 ● 慰謝料・損害賠償金 ● 未払い金 ● 未納の税金 ● 預り金（敷金・保証金） ● 保証債務 |
そのほか被相続人が連帯保証人になっている場合は、その地位も引き継ぐことになります。
相続とは、プラスの財産（資産）とマイナスの財産（負債）の両方を引き継ぐことだと留意しておきましょう。
相続人は誰か
相続の手続きを進めるためには、誰が相続人になるかを確定する必要があります。
必ず相続人となるのは配偶者です。配偶者は被相続人の財産形成に関与しており、被相続人死亡後の生活を保障する必要があるため、相続では別枠で保障されています。
配偶者以外の相続人の順位は下記の通り定められています。
| 順位 | 親族 |
| 第1位 | 子またはその代襲相続人（孫） |
| 第2位 | 直系尊属（父母） |
| 第3位 | 兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪） |
相続の比率は、相続人の人数と順位によって変わります。
不動産の遺産分割は面倒な手続きが多く、トラブルも多いのが現状です。生前から遺言書に相続財産と相続人を指定しておけば、相続をきっかけに親族同士が仲違いするような事態を避けられます。
遺言書を含めスムーズな不動産相続をおこなうためには、専門家への相談がおすすめです。不動産相続に関して不安を感じている方は、専門知識と経験豊富な「ひろしま相続・不動産ホットライン」にご相談ください。
不動産相続で相談する主な内容
不動産相続は現金などと違い、相続人が複数いると分割が難しいのが特徴です。そのことを踏まえ、相談する主な内容は次の3つです。
- ● 相続税
- ● 名義変更
- ● 遺産分割
順に見ていきましょう。
相続税
相続税は、被相続人の死亡を知った日（通常の場合は被相続人の死亡日）の翌日から10ヶ月以内に申告と納税をおこないます。相続税は、全ての財産(不動産や現金、貴金属、有価証券、借金等)の合計額から債務や葬式費用を差し引き、さらに基礎控除額を引いた金額にかかります。
基礎控除額の計算は次のとおりです。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
法定相続人が2人の場合、基礎控除額は3,000万円＋600万円×2＝4,200万円です。財産が4,200万円以上ある場合は、超えた部分に相続税がかかります。
財務省のデータによると相続税を負担する割合は、全体の死亡者数に対して5‐8％程度です。基礎控除により相続税が免除されるケースが多いようですが、相続する不動産が多い場合は相続税が発生する可能性が高くなります。
また、相続税の計算のためには、不動産の査定を正確に行う必要があります。もし正確な査定ができず実際よりも高く査定された場合、支払うべき相続税も高くなってしまいかねません。
一方で自宅などの不動産を相続した場合、一定の要件のもと評価額を引き下げられる特例があります。
「小規模宅地の特例」を受ければ、自宅の敷地など100坪までは課税価格が80％引き下げて計算され、基礎控除額内に納まるケースがほとんどです。
こういった専門的な知識を持ち合わせている不動産会社でなければ、必要のない相続税を支払う可能性もあるでしょう。それゆえ不動産相続は、相続に詳しい専門家への相談が重要です。
名義変更
不動産を相続する場合、土地と建物の所有権移転登記が必要です。相続財産の名義変更は、遺産分割協議の終了後におこないます。その際「登記免許税」という税金を納めます。税率は不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
また、相続登記の際には複数の書類が必要となります。法務局や市町村役場など複数機関に請求するので、早めにそろえておきましょう。
名義変更をしなかった場合は、家の所有権を証明できなかったり、不動産の権利を失うなどのリスクが生じたりなど、さまざまな不利益が発生します。
また2024年には相続登記が義務化されることが決定しており、違反すると10万円以下の過料が課されます。相続人自身でも手続きが可能ですが、漏れがないよう司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。
遺産分割
法定相続人同士で遺産の取り分を話し合うのが遺産分割協議です。相続人が複数いる場合は、相続財産の分割方法をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。特に遺産に占める不動産の割合が高いとトラブルになる可能性が高くなりがちです。
その理由として、不動産は土地や家屋などを平等に分けるのが難しいというのがあります。さらに土地や家屋を相続する相続人に代償金を支払う資金力がない場合も同様にトラブルに発展しがちです。
遺産分割には相続人全員の合意が必要です。合意後は内容を確定し、遺産分割協議書を作成します。
もし遺産分割を決定しなければ、固定資産税などの税金がかかってくるにもかかわらず権利がないために売却も貸出もできません。さらに権利の主張ができないため、第三者に悪用されるケースもあり得ます。デメリットを避けるためにも、不動産の遺産分割は早めに行いましょう。
遺産分割協議書は、相続人本人でも作成可能ですが、手続きを含め司法書士や弁護士に依頼した方がスムーズに進みます。
不動産相続の相談窓口になる機関
不動産相続は、不動産の査定・名義変更手続き・納税などさまざまな手続きが伴います。それぞれの専門家に依頼すると、相談先も複数となるので注意が必要です。
不動産相続の相談窓口は次のとおりです。
- ● 税理士
- ● 司法書士
- ● 行政書士
- ● 不動産会社
- ● 弁護士
- ● 銀行（信託銀行）
- ● 無料相談窓口
順に見ていきましょう。
税理士
税理士は、遺産分割に必要な資料の作成や税務面からの適切な助言を行います。また遺産分割協議書や相続税の申告書の作成を依頼できます。
税理士に相談できるのは次のような内容です。
- ● 法定相続人や相続財産調査
- ● 遺産分割協議書の作成
- ● 相続税申告
相続が発生する前に相続税額の相談をしておけば、節税対策のアドバイスをもらうことも可能です。
司法書士
相続手続きに関する大部分を代行できるのが司法書士です。相続に関する次のような手続きを依頼できます。
- ● 法定相続人や相続財産の調査
- ● 遺産分割協議書の作成
- ● 預貯金の解約払い戻し手続き
- ● 有価証券の名義変更
- ● 不動産の名義変更（相続登記）
- ● 不動産などの売却手続き
以上の手続きは相続人本人でもできますが、手間や時間を考えると司法書士に相談する方が効率的でしょう。
行政書士
行政書士は、相続に関する書類の作成や名義変更など、事務的な手続きを代行してくれます。相談できる内容としては下記のようなものがあります。
- ● 法定相続人や相続財産の調査
- ● 遺産分割協議書の作成
- ● 遺言執行
- ● 預貯金の解約払い戻し
- ● 有価証券の名義変更
- ● 自動車の名義変更
事務手続きの代行は依頼できますが、遺産分割協議の取り仕切りなどはできないので、行政書士以外の専門家に依頼する必要が出てくるでしょう。
不動産会社
相続不動産における不動産会社の役割は主に次の2つです。
- ● 相続不動産の資産価値を査定もしくは鑑定
- ● 相続不動産の売却
現金や有価証券とは違い、不動産の正確な資産価値を知るためには不動産鑑定士による鑑定が必要です。さらに不動産を売却する場合は、代表相続人を決め相続登記が完了したのちに売却を進めるので時間がかかります。
しかし相続税には納付期限があるため、1日でも早く売却したいところ。スムーズな不動産売却のためには、相続の専門知識と経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
「ひろしま相続・不動産ホットライン」では、税理士・司法書士・不動産鑑定士がチームで取り組むので、迅速な対応が可能です。また相続・遺言アドバイザーと不動産コンサルティングマスターが、相続税の圧縮や節税などのアドバイスをいたします。
不動産相続の予定がある方は、お気軽にお問い合わせください。
弁護士
遺産相続は、家族や親族同士でもめて仲違いの原因になるケースも少なくありません。相続をトラブルなく進めるために、被相続人が健康なうちに弁護士に相談するのも有効です。
遺言の作成・遺言の執行・相続財産の調査・相続人の調査・遺産分割の代理交渉など、本人に代わって調査や交渉をおこないます。
弁護士に相談できる内容としては次のようなものがあります。
- ● 法定相続人や相続財産の調査
- ● 相続放棄の申し立て
- ● 遺言検認の申し立て
- ● 遺産分割協議書の作成
- ● 預貯金の解約払い戻り
- ● 有価証券の名義変更
相続に強い弁護士であれば、生前に節税対策の相談にも乗ってもらえるでしょう。ただし費用が高くなる点は注意が必要です。
銀行（信託銀行）
銀行や信託銀行でも相続の相談ができます。信頼できる専門家がわからない、どこに相談していいか見当がつかない場合は、取引のある銀行（信託銀行）に相談するのも手段のひとつです。
銀行（信託銀行）では、相続手続き全体がスムーズに完了するよう相続全体を支援する「遺産整理業務」というサービスを提供しています。被相続人の死亡後、相続手続きを銀行が窓口となって支援してくれるのです。
ただし、あくまでも銀行はコーディネーター役のみで、専門家への報酬は別途発生するので注意が必要です。最低報酬額が100万円以上かかる場合も多く、相続額が少ない場合はコストが高くつくかもしれません。
無料相談窓口
すぐに相談できる専門家に心当たりがない場合は、無料相談窓口に相談してみましょう。正式に依頼する場合は費用がかかりますが、相続をスムーズに進めるためのヒントをもらえるはずです。
無料相談ができる窓口には下記のようなものがあります。
- ● 法テラス
- ● 税理士会
- ● 弁護士会
- ● 司法書士総合相談センター
- ● 市役所・区役所の法律相談
- ● 法務局
法テラスは、国が設立した総合案内所で、経済的な事情で弁護士や司法書士に相談できない人を対象にした無料相談窓口です。最大3回まで無料で相談できますが、収入などが一定額以下であるなどの利用条件があります。
不動産相続にかかる費用の相場
不動産相続にかかる費用は、さまざまな手続きに応じてその都度料金が発生します。依頼する専門家も手続きごとに異なります。相談と依頼の相場について見ていきましょう。
相談のみの場合
事務所や職種によって差がありますが、相談のみの場合は30分で5,000円といったケースが多いようです。相談のみの場合は無料としている事務所もあるので、問い合わせてみるといいでしょう。ただし弁護士は、ほかの専門家に比べて料金が高くなる傾向です。
| 弁護士 | 5,000～25,000円程度／30分 |
| 司法書士 | 5,000円程度／回 |
| 税理士 | 5,000～10,000円程度／回 |
| 不動産会社 | 無料 |
| 銀行（信託銀行） | 無料 |
不動産会社への相談や査定は無料のケースが多いのですが、不動産相続に強い不動産会社に相談する必要があります。銀行（信託銀行）も相談自体は無料ですが、依頼となると100万円からと高額となるので注意が必要です。
依頼する場合
依頼料は相続金額に応じて上下しますが、費用のおよその相場は次のとおりです。
ただし弁護士の場合は、代行料金以外にも着手金が発生します。着手金は20‐30万円が相場です。
| 依頼先 | 費用相場 | |
| 遺言書の作成 | 弁護士・司法書士 | 5‐20万円 |
| 不動産の査定・鑑定 | 不動産鑑定士 | 査定は無料・鑑定は有料 |
| 遺産分割協議書の作成 | 弁護士・司法書士 | 5‐10万円 |
| 不動産の名義変更・登記 | 弁護士・司法書士 | 10‐20万円 |
| 準確定・相続税申告費用 | 税理士 | 10‐30万円 |
遺産分割協議を行うためには、貴金属や車などと同様、不動産の価値も明らかにする必要があります。固定資産税評価額による公的な評価額を参考にする場合もありますが、相続人の間で納得を得られないときは、正式な鑑定が必要です。正しい価値を鑑定してもらうことが相続人同士のトラブルを避ける予防策となるでしょう。
不動産鑑定の費用は、事務所により差がありますが、国が定めている「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」に準拠して設定しているところが多いようです。土地や家屋の価格により費用は上下しますが、鑑定料の相場は20‐30万円です。
還付金詐欺に注意
「相続還付金」とは、相続税申告時に過払いとなった相続税を返金してもらうことです。還付を受けるためには、税務署に「相続税の更正の請求」の手続きを行い、還付すべき税金があると認められたら払い過ぎた税金が戻ってきます。
この還付金制度を利用して、必要のない振込をさせる還付金詐欺が横行しています。「還付金が戻ってくるので、ATMで振込口座を指定してほしい」とATMを操作させるのが手口です。
還付金がある場合は、事前に提出した口座に振り込まれるので、ATMを操作するような作業はありません。十分に注意しましょう。
不動産の相続を専門家に相談するべき理由
不動産の相続は、できるだけ専門家に依頼したいものです。その理由として次のようなものがあります。
- ● 争族になることが多いから
- ● 相続登記の手続きが大変だから
順に見ていきましょう。
争族になることが多いから
相続対象の財産が少なく、兄弟姉妹の仲が良好といった方でも、「相続」が「争族」に発展するケースは少なくありません。「争族」とは、遺産をめぐって親族が争うことを指します。とくに財産が少なく、そのほとんどが不動産といった場合は「争族」に発展しやすい傾向があるのです。
- ● 相続財産は親が住んでいた自宅のみ
- ● 相続人の一人が被相続人から多額の贈与を受けていた
- ● 兄弟の一人が介護のほとんどを担っていた
- ● 相続人の配偶者や親族が口をはさんできた
以上のような条件が複雑に絡み合い、さらに遺言書がない場合、相続が争族に発展しがちです。相続人同士の仲が修復不可能になる前に、専門家に依頼するようにしましょう。
相続登記の手続きが大変だから
不動産を相続するとなった場合、次のような手続きが必要です。
- ● 名義変更手続き
- ● 登記免許税の計算と納付
- ● 登記申請書の作成
手続きは、相続不動産の住所地を管轄する法務局でおこなう必要があるうえ、一般的に複雑で時間がかかります。相続人自身が、仕事や生活の合間を縫ってやれるものではありません。相続登記の手続きを一任できる専門家を見つけるのが得策でしょう。
信頼できる専門家かを見分けるポイント
どのような専門家だと信頼できるでしょうか。そこで無料相談時に確認しておくとよいポイントについて紹介します。
それが次の5つです。
- ● 話をしっかり聞いてくれる
- ● 内容を丁寧に説明してくれる
- ● 相続税対策について提案してくれる
- ● 依頼する前に費用を明確に提示してくれる
- ● 士業同士の連携が充実している
順に見ていきましょう。
話をしっかり聞いてくれる
相続の解決方法はひとつではありません。ましてや不動産相続は、さらに複雑です。相続した不動産をそのまま残すのか、売却するのか、アパートや駐車場にするのかなど、どの方法が依頼人に合っているかは状況によって違います。
上から目線や決めつけて一方的に話すような専門家だと、将来的にトラブルになったり、満足のいかない結果になったりしかねません。
無料相談時には、こちらの意見をしっかりヒアリングする姿勢があるかをチェックしましょう。
内容を丁寧に説明してくれる
最初の時点で、依頼によって解決できることなどを丁寧に説明してくれる専門家は信頼できます。もちろん不動産の手続きは複雑なため、細かい部分を説明されても理解できないかもしれません。しかし「とにかく任せてくれたら大丈夫」「細かい点は説明しても仕方ないので」といった態度だと、のちの不安や不信につながってしまいます。
メリットばかりではなく、デメリットも説明してくれる専門家もおすすめです。デメリットを含めた要素を総合的に判断できるため、納得感を持って依頼できるでしょう。
相続税対策について提案してくれる
不動産は金額が大きいため、相続税を支払うために不動産を売却せざるを得ないといったケースも少なくありません。しかし不動産を手放したくない場合もあるでしょう。そのため、相続税対策や土地活用に関する提案もできる専門家がおすすめです。
相談前に、ホームページや口コミなどをチェックして、不動産相続の実績があるかを調べておきましょう。
依頼する前に費用を明確に提示してくれる
専門家への依頼は、それなりにまとまった請求額となります。しかし、最後の請求段階になって額の大きさにびっくりするのは避けたいところです。そういった状況を避けるため、事前に見積もりを出してもらい、内訳を明確に提示してくれる専門家を選びましょう。
士業同士の連携が充実している
専門家といっても、それぞれ専門分野や担当できる業務の範囲が違います。弁護士はすべての業務を担当できますが、不動産に強いとは限らないうえ費用が高額です。実務に強い司法書士や税理士、さらに不動産の鑑定ができる鑑定士など、専門家同士が連携しているのが理想的です。
不動産相続の相談は信頼と実績のある機関へ
不動産相続は、相続発生から相続税を収めるまでに10ヶ月という期限があり、その過程では多くの煩雑な手続きが必要です。円満な相続のためには、信頼と実績のある機関への相談が欠かせません。
また、2024年には相続登記が法律で義務化されます。不動産を所持している方は、将来起こるかもしれない不動産相続への対策が必要となるでしょう。
税理士・司法書士・不動産鑑定士が在籍している「ひろしま相続・不動産ホットライン」では、不動産相続に関するトータルサポートが可能です。広島で不動産相続対策や相続登記を考えている方は、ぜひ「ひろしま相続・不動産ホットライン」までご相談ください。
